商业地产开发商必死的5种自以为是
1、产品形态规划与盈利模式相矛盾
很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一，项目本来打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态，本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。
目前大部分开发商由于资金实力等原因，开发理念还是不愿意持有，而是最快最贵的卖掉商铺快速回笼资金，这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。
上面这一点上，万达目前做的最好，他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
2、先盖楼后招商会死得非常冤枉
这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的。
住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构。
商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来使用的；商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
万达提出“订单式开发”，核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。
而我们很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。
3、盲目追求大体量纯属虚高一类
商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。
大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死！
目前在北京以及很多城市的商业地产市场，许多商业物业招商空难，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。
4、不切实际的市场定位强调高档次
在接触和了解的开发商中，大多数开发商对自己所开发项目的预期都很高，不管项目的位置在那里，动不动就要做成当地最高档商业中心，不过这也是人之常情，可以理解，这就好比每位父母都认为自己的孩子是最优秀的一样。
商业定位不像住宅，商业是非常理性的，一定要在市场研究分析的基础上，根据项目的区位，研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。
比如有些项目位于普通居住区中，由于与目标消费群错位，就不可能做成高档商业。
再比如接触过很多鄂尔多斯开发商，他们想把自己项目做成像北京新光天地或燕莎那样，理由是鄂尔多斯人很有钱。虽然鄂尔多斯是很有钱，但由于城市规模小，有钱人数量肯定比不上北京、上海等这样的一线大城市，而且由于鄂尔多斯有钱人消费观念的原因，这些人一般都会去大城市消费高档商品，那样才显得更有身份。
所以商业市场定位是“最好的不一定适合自己，适合自己的才是最好的”。
5、业态组合中要选国际大品牌
有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得分外吃香。
万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。
但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！
某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本。山西某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPING MALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件！
如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”：
一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”。
另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场，就是这么玩的，但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。
当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时，也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。