以“无界”思维探索中国商业地产投资

2018年5月28日，北京 – 科技创新、基建发展、以及全球化趋势令经济活动、地区、行业、人际之间的界限逐渐模糊，房地产投资也踏上打破固有思维模式，以全局性、动态视角看待空间区位价值之路。有鉴于此，世邦魏理仕近日发布《无界：2018中国投资市场报告》指出，“无界”当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。报告从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，探讨房地产市场存在的投资机遇与发展新格局，为房地产投资决策提供参考。

城市无界——城市群发展带来房地产投资新机遇

审视城市层面房地产战略时，应不再囿于单一的城市边界，而以无界的视角，从城市群角度看待商业地产投资。从群际发展趋势来看，呈现出以京津冀、长三角、粤港澳大湾区这三大先发城市群为主，成渝、武汉等中西部城市群迅速崛起之势。

新经济引领下，商业地产投资者中短期可优先关注三大先发城市群核心城市内与经济转型方向贴合的房地产类型，例如办公楼、科技园区、具改造潜力的工业物业和地块等。长期来看，已确立崛起趋势的次增长极（南京、杭州）的物业价值将持续受益。同时，基建改善和同城化预期下，长三角的南通、大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联系度有望显著提升，人口和产业导入直接受益的住宅、商业、工业物流领域成为可以关注的机会。另一方面,中西部城市群内核心城市的各类房地产短期将面临不同程度的供过于求风险，但中长期存在系统性的投资机会。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“以粤港澳大湾区为例，随着中央政府在2018年政府工作报告中明确提出要出台实施粤港澳大湾区发展规划纲要，持续的人口流入、科技创新和产业升级、高强度基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下，催生新的商业地产投资机遇。长期来看，随着经济增长和结构转型，大湾区内写字楼需求存在巨大提升空间，高端商务、重大基建以及产业和人口的无界流动，也将促成物流地产、产业地产和购物中心领域的各类投资机会。”

区位无界 ——区位价值变化是影响房地产投资的重要考量

当投资视角从城市群走向城市，一个城市的区位选择便显得尤为重要。但在无界视角下，区位并非一成不变，特别是在城市建设速度领先全球的中国，区位价值变化是影响房地产投资的重要考量。

世邦魏理仕通过对四大一线城市和13个二线城市共计96个写字楼商务区2014年和2017年数据梳理,识别出商务资源集聚度、楼宇整体品质、区域间商务资源关联度、商务设施配套、交通配套及政策激励因素作为决定区位价值的六大因素。总体而言，国内主要城市的写字楼版图处于持续外扩阶段，价值提升的重点区位在核心– 新区– 核心间螺旋式发展。2018-2020年主要城市写字楼投资的区位建议依发展路径为:

第一螺旋：大连、沈阳、青岛、天津、无锡、苏州

写字楼总体量较小，核心商务区处于持续建设期。新区建设方兴未艾，但租户明显偏好核心区位。

第二螺旋：南京、杭州、宁波、长沙、武汉、重庆、成都

核心商务区建设节奏放缓而新区在基建配套拉动下快速成熟。投资焦点核心区与新区并重，但逐步转向新区。

第三螺旋：上海、北京、深圳、广州

核心商务区高度成熟，新区不断壮大，同时写字楼版图继续外扩。投资机会趋于核心区的核心型物业和城市更新机会、快速发展的新区均值得关注。

用途无界——城市更新下跨界投资成主流

房地产的用途随城市和人的需求而变，如同冰、水、汽的转换，用途变化的过程也伴随着新的价值塑造和释放。随着城市的持续发展和有限的土地资源，城市更新成为必然趋势。世邦魏理仕分析显示，2016-2017年，上海和北京涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易多达16起，较此前两年成倍数增长。

以“无界”思维探索中国商业地产投资

双创风潮下共享办公的蓬勃兴起让商改办、酒改办的投资机会更具吸引力。共享办公的优势极大地填补了改造办公和标准办公之间因硬件配置造成的不适性，进而带来投资回报的提升。投资者所关注的另一个物业用途变更和改造机会是处在资本风口上的长租公寓，这也是当前政策支持力度最大的一个房地产投资领域。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“房地产的不动特性是其能够创造稳定投资回报的重要禀赋，但对于因区位和市场需求演变适用性逐步减弱甚至错配的物业而言，不动的特性却成为其价值提升的障碍所在。用途无界正是通过为不动产注入内容上的‘流动性’从而实现价值重估和释放。”

金融无界——REITs发展有望迎来实质性突破

房地产的资源属性使其与金融天然不可分割。以房地产证券化为方向的新型地产金融的发展，尤其是REITs的兴起，将在流动性层面成为国内商业地产投资的助力。世邦魏理仕预计，在借鉴美国等成熟市场经验的情况下，国内相关政策放行后REITs短期内的规模将逐步增长至GDP的0.6%左右，对应市值在5000-6000亿元之间，而流动性的加强将有望进一步提升商业地产年投资额至3000亿元以上。

科技无界——关注带来根本性变革的科技创新

近年来随着科技发展和应用进入爆发期，科技对房地产的影响已经逐步显现。作为世界上电商最发达的国家之一，中国消费的增长显著提升了投资者对仓库的投资热情。以上海为例，世邦魏理仕的研究数据显示，仓库的平均资本值在2013-2017年间大涨56%，远高于同期购物中心27%的资本值增幅。

世邦魏理仕一项调查显示，50%的租户认为受人工智能等科技的影响，工作效率增加，未来办公楼的需求会减少，但对办公空间和服务品质要求不断提高。而无人驾驶对房地产市场最直观的影响在于停车设施 — 全面采用无人驾驶的城市的停车面积需求将大幅度降低，而被释放出的面积将为城市空间和房地产项目的重塑和改造提供大量机会。此外，区块链与房地产结合的应用前景广阔，涉及信息透明化、完善征信体系、减少中介环节、降低交易成本、促进资产数字化等方面，但区块链是类似于基础设施的底层技术，并不能取代专业团队。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和创新目不暇接。囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资如管中窥豹，建议投资者从城市、区位、物业用途、地产金融及科技影响等多维度切入，以无界的新思维引领下一阶段中国房地产投资。”