从商业地产变革发现中国经济规律

1.

40年前，“改革开放”、“经济特区”的春风，吸引了无数敢于尝鲜冒险的年轻人来到经济开放的前沿阵地，这里充满激情，充满希望，充满未知。

这是一代人慷慨激昂的奋斗故事的开端，他们谈论新事物、探讨新想法，他们将在这荒芜但充满机遇的土地上找到属于自己的未来。至此，中国也涌现了一大批杰出的企业家。

1987、1988年，冯仑、潘石屹先后来到海南，时值第二经济特区设立。怀揣着创业激情，1991年底，冯仑拉着潘石屹和另外4个人一起，组建了海南农业高科技联合开发总公司，这便是万通的前身。

当时他们没有人做过房地产，放眼整个中国，也没有地产专业人才之说。而当时海南最吸引人的就是房地产项目，但他们开始时谁也不懂，全凭感觉。

冯仑后来靠着转卖别墅赚得了人生第一桶金。1992年初邓小平南巡讲话之后，海南的经济发展开始进入一种不受控制的狂热，房地产泡沫出现，吸引了无数资金。从1991年创业到1993年海南房地产高潮期间，万通的资产迅速达到了10亿元。海南虽然帮助他们完成了资本积累，但作为狂热的参与者之一，他们也都感觉到了危机。

但这种危机的源头，却也正是基于“摸着石头过河”所带来的副作用。90年代初的中国，大多数人还习惯分房，没有完善的土地转让、房地产销售制度，而企业层面也缺乏管控，《公司法》直到1993年底才出台。和大多数当时在海南的创业公司一样，万通那时也就像一个皮包公司。

曾经的“不懂”和“全凭感觉”，也从另一个侧面描绘了当时开放的经济氛围下，整个社会萌发的创业和探索精神。尽管那股狂热的冲动曾给海南带去伤害，但也促进了思考和规则的建立。而作为改革开放的前沿之一，这种经历所带来的宝贵经验，依然是值得学习的。

他们彼时所获得的一切，都离不开曾经的海南。

这种成长过程中的摸索，也影响了二人之后的事业路径。后来的万通一直在追求稳定增长，而非盲目扩张的曲线，哪怕后来被陆续超越。而潘的SOHO中国也曾在连续多年的扩张之后，选择了收缩战线控制规模，自甘从中国房地产开发商的排名中掉队。

2.

每个时代都有它不可替代的独特性，面对当下新经济环境，企业家需要坚守，更需要与时俱进的变革和创新思维。

近日，万通控股董事长冯仑在江苏南通谈中国商业地产转型挑战时表示：消费层级呈“金字塔”状，在中国消费升级的当下，商业地产“跟随”性进行运营升级的要求也步步紧逼，挑战很大。

巨大的消费升级浪潮给商业地产带来挑战。和过去相比，商业地产营运难度飙升：过去比如做出租房屋的招待所，功能非常简单，如今运行分时度假酒店、星级酒店等；因为消费升级和潜在需求，商业地产的运营越来越细分，也愈加复杂。

不过，商业地产在快速环境变化中同样面临机遇。城市更新、联合办公、长租公 寓、房地产信托投 资基金（REITs）、装配式建筑……新商业形态涌现，行业面临价值重构的临界点。

冯仑：房地产进入“后开发”时期，运用的是产品线、全价值链、全商业模式。而管理运营就是这个“1”，中国商业地产转型必须抓住。

3.

“今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识......”

从1998年开始，过去的二十年，中国的房地产行业用市场化的办法，让许多人的住房条件改善了，让城市的面貌大为改观了。应该说，房地产行业在这二十年中功不可没，用市场去配置和组织资源也功不可没。

在过去一年多的时间里，一二线城市的购房者大多以观望为主，因为前期调控政策才刚推行，没有人知道究竟会持续多久。另外，还有很多专家及业内士人都预测认为，只要调控政策松绑，高房价肯定会转土重来。

而从进入到2018年开始，老百姓已经普遍转变了对房地产市场的预期，一二线城市的购房者基本已经放弃了购房计划，即使要买也都回到三四线城市购房，而炒房客更是早早的就退出了大城市。

潘石屹：房地产之所以发达，是因为人有拥有的欲望，要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代使用比拥有更重要，分享比使用更重要。所以互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。

4.

1978-2018，改革开放40年，从个私经济到如今的互联网新时代，是众多勇于博取的先行者在巨大的实验地不断探索中，以他们的经历来告诉我们：当下未来企业的发展方向将如何适时调整？应该做怎样的选择？作为企业家应有怎样的精神和使命？

人生最大的悲伤，莫过于将一辈子的聪明都耗费在战术上。当你抬头一看，你精益求精的事情，它们所在的职业或行业己经衰落，或社会价值与个人价值都很低微，或前进的战略大方向错了。