商业巨头纷至济青商业地产格局要变

青岛的商业市场正在迎来一个全新的玩家——5月3日,位于青岛市高新区的一宗9.40万平方米的零售商业地块将进行拍卖,根据目前的市场消息,该宗土地有望引入首创奥特莱斯项目。
青岛的商业市场正在迎来一个全新的玩家——5月3日，位于青岛市高新区的一宗9.40万平方米的零售商业地块将进行拍卖，根据目前的市场消息，该宗土地有望引入首创奥特莱斯项目。

经济导报记者注意到，近期济南、青岛市场都迎来一些大型的商业地产项目，这些项目将提高当地的商业运营水平，但对本土原有商业也将形成较大压力。

首创奥特莱斯将入驻青岛

青岛市国土资源和房屋管理局日前发布的公告显示，青岛市高新区一宗位于田海路以北、支十三号线以东、支十六号线以西的零售商业用地将在下月3日挂牌出让。该宗土地占地面积93972.1平方米，合计约141亩，建筑密度在55％以下，绿地率在20％以上，楼面起始价为2991元／平方米，竞买保证金为1000万美元或等额人民币。

土地挂牌文件要求，该宗出让土地须按奥特莱斯（outlets）模式大型品牌折扣商业项目建设；竞得人或其关联公司须为“2017年中国奥莱年度销售TOP20”（以“奥莱领秀”杂志发布为准）；竞得人须自持建筑面积的100％用于商业经营，不得对外分割转让。

青岛锐理数据公司总经理马光明向经济导报记者分析，如无意外，该宗土地有望被首创钜大有限公司摘走，并将有望引入首创奥特莱斯项目。经济导报记者也注意到，在去年8月16日举行的“香港山东周”青岛市招商引资签约仪式上，青岛高新区管委会与首创钜大有限公司签署了《项目投资协议》，双方就首创钜大有限公司在青岛高新区投资建设奥特莱斯项目达成一致。

根据规划，青岛首创奥特莱斯项目总投资约10亿元，规划总建筑面积约10万平方米，规划店铺约200——300间，引进国际和国内品牌数量不少于200个，其中国际一线品牌不少于5个。项目预计2019年底投入使用，销售收入预计超过10亿元。

多家商业巨头进入济青

首创奥特莱斯项目的即将落地将使青岛的商业形态更加丰富。此前青岛已经有一些全国知名的商业巨头入驻，如已经开业的华润万象城，已经拿地的中粮大悦城等。

除了即将在青岛拿地之外，首创奥特莱斯已于2016年进入济南市场，在当年6月份以2.07亿元摘下历城区唐冶新区唐冶山东侧一宗面积为114929平方米的土地。该项目除了开发商自持产品之外，还有相当一部分对外销售，并在2017年7月开盘。经济导报记者了解到，目前该项目已经封顶，计划在今年年内开业。

奥特莱斯是一种以“名品+折扣”为卖点的业态，项目通常体量较大，建筑密度较低，近年来在很多二线城市掀起一轮开发热潮。除了首创奥特莱斯，由上海百联集团运作的百联奥特莱斯项目也已经进驻济南，目前其位于西部的海那城百联奥特莱斯项目已经开业，位于东部孙村片区的奥特莱斯项目也已经在2016年年底拿地。孙村百联奥特莱斯项目规模很大，它位于春晖路以西、科新路以北、科创路以南，地块南北长约700米，东西长252米，占地面积250余亩，也计划在今年年内开业。

除了奥特莱斯之外，还有很多国内知名的大型商业项目也将进入济南。比如，位于经十路与姚家东路交叉路口的华润万象城项目计划在今年投用，该项目一期面积超过20万平方米，地面2层，地上5层，规划店铺近500家。此外，华润万象天地、龙湖天街、绿地大馆等大型商业项目也将落户济南。

本土商业或承压

全国性商业巨头的进驻，将对济南、青岛的商业市场产生很大影响。“它是城市经济发展的体现，是商业形态的升级，将丰富济南、青岛的商业形态，给老百姓带来更多、更便利的商业选择。但同时，它也会对地方原有商业市场形成压力。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者说道。

经济导报记者注意到，在山东的商业市场上，鲁商集团曾长期占据着绝对的优势地位。但近些年，鲁商集团的商业板块整体发展略显乏力。鲁商集团旗下银座股份（600858）最新发布的2017年年报显示，去年该公司实现营业收入130.06亿元，同比增长1.25%，完成了年初制定经营计划的95.63%。其中，商业营业收入129.49亿元，同比增长1.72%；房地产业营业收入5694.55万元，同比减少50.93%。公司实现归属于母公司所有者的净利润4912.79万元，大幅增长122.54%，但其基数较低，增长主要得益于非经常性损益。在扣除非经常性损益后，银座股份去年实现归属于母公司所有者净利润1502.18万元，虽然也增长20.88%，但这只能说是微利。

另外，面对大型商业项目进入济南、青岛，也有很多人对投资商铺跃跃欲试。对此许传明分析称，商业地产市场与住宅市场相差较大，它要求的专业能力更高，“从某种意义上，商业项目是高风险、高收益的项目，投资一定要做好更专业的分析，不能一哄而上。”