商业地产如何才能避免同质化？

目前国内的商业形势，由于东西发展的巨大不均衡，呈现出错综复杂的局势，发达城市的商业地产开始激烈竞争，而三线城市以下，却还处于填补商业空白或者补课的阶段。

那么在发达的城市，商业地产如何才能避免同质化呢？

1. 需求。做商业项目的，有没有详细的了解你的目标客户？这个城市的居民消费习惯如何？整体趋势怎么样？这个项目的定位是区域级？市级？省级？如果是区域级，周边辐射人群有没有仔细的研究过？5~10分钟步行圈？20分钟车行圈？市级和省级也有各自的考量指标。

每个地方，地域不同，得来的数据也不同。比方说，在成都做一个休闲美食的项目就比在温州成功的可能性高一些。在市中心做奢侈品就比在居民区容易，这个是最基本的去同质化。但是，非常多的同行忽视了最基本的作业，没有仔仔细细的研究谁来商场消费，他们是什么样的人的。这样导致的结果就是，是个商场都说要做LV、Gucci，是个大平面就要做滑冰场、IMAX。

再进一步，结合项目本身的特质，你的目标消费者的特点、周边项目的空白、市场的趋势发展，我们能找出一些答案。

目前在竞争激烈的一线城市商业大环境下，我们要仔细的甄别消费者的需要和潜在需要。他们是要一匹更快的马还是要一辆汽车，这个就是考验发展商的判断了。市场需求在发展变化，现有格局一定有所不足，机会就出来了。

不要陷入细分市场或者非同质化的一定是全市独一无二的误区，这种思路的机会和风险都很大。比如上海新天地的新天地时尚，全场设计师小众品牌，叫好不叫座，现在就改过来了。上海还有一个奇怪的场子，静安寺的1788 eat， 全部是吃的，而且看得出来，场主挑店家很用心，不是那种商厦大路货。这种就是辐射区域级商圈，走精致或者特色餐饮的这条路。瞬间，附近的久光、芮欧、嘉里等等就不在同一个战场上了。

总之，在一线城市，人们的消费习惯已经从基础生活必需消费成长为个性和体验消费，就有了可以非同质化的土壤，其他的城市还不确定。

2. 供给。这个是比较悲哀的事情。就目前大陆的店铺品牌资源来说，尚且不够丰富。做商场招租的其实是精神分裂症。要去同质化，但是面对一个新的特别的品牌，你敢招么？人家一没品牌影响力二没以往的销售数据三没同行口碑，你知道他进来了是不是卖的动？配合你活动是不是积极？有没有黑心棉调假货的历史？这个品牌挺著名，口碑也好，你的租金谈判就不会遂你意，关键是，他在别的商场也有啊，怎么去同质化类？

解决的方法不是没有，是在发展商这边。别把项目做得那么千篇一律，招商的时候守正出奇，保证场子的基本稳定的同时，招一些特别的商家，给他们特别的要求和待遇，或者让一些大家熟悉的店家搞出不一样的装修和经营风格，比如美式酒吧风格的哈根达斯、一水儿中式家具和牌匾的星巴克，都很好玩。

总之，去同质化的关键在于掌握消费者的需求、趋势和渴望，避开竞争者正面火拼，利用项目的定位和租户组合造成特色和趣味，从而黏住客户，这要做大量的基础工作、研究和决策。