PE涌入存量商业地产：国内首只存量资产并购基金浮出水面

3月4日，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产（NOVA Property Investment Co. Ltd）在上海宣布，将共同发起国内首只存量资产并购基金（下称“并购基金”），基金规模达200亿人民币。

这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场，也是国内首只由开发商发起、总募资规模最大的商业存量并购基金。

据了解，并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。

融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强表示，“我们正站在存量时代的风口上。北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺，但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级。”田强认为，随着一线城市存量市场的形成，成立基金将是今后房企发展趋势。

2017年，盛煦地产10亿收购上海融创壹号院酒店式公寓产权，融创上海区域集团与盛煦地产因此结缘，经过一年磨合期之后，双方认为合作成立存量基金进行城市更新方面的投资是双赢举动。一方面，城市更新将成为融创新的增长点；另一方面，融创项目并购的资源与实力有助于盛煦地产迅速做大基金规模。据透露，目前并购基金已储备了多个种子项目，也正在与中信泰富洽谈相关合作。

千亿级商业存量去化新路径

来自世邦巍理仕的统计显示，上海甲级写字楼有1200万平方米存量。高力国际的研究显示，目前上海总的甲级办公楼存量市场规模为1130万平方米，上海优质购物中心商业总存量为661万平方米（不包括百货、配套零售、街铺等）。

若按照均价3万元/平方米匡算，这将是一个超过5000亿级的存量市场。

存量资产时代，运营为王。盛煦地产联合创始人董事长兼联席总裁王谦认为，房地产基金未来的首要机会将是一、二线城市的存量。一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的优质资产。

“投资只是第一步，运营将是核心。”融创（上海）商置有限公司总经理顾明表示，融创将与盛煦地产发挥各自优势，将已有的投资管理平台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资产管理团队。

“荷兰的Markthal原本是一个破旧的老楼，经过改造后成为全球首个菜市场综合体。这就是运营的价值。”顾明举例称，融创与盛煦地产也将为城市创造更多的运营典范。

盛煦地产由创始人王谦和战略投资人华平投资（Warburg Pincus）共同创立，目前，公司投入运营和在建项目已达38个，总投资规模近80亿人民币，项目面积达30万平方米，覆盖上海、北京等一线城市，旗下运营品牌有base佰舍、N2盛云创意等，以满足不同业态的定位需求。2017年，盛煦地产也参与了万科在上海徐汇区龙华旅游城项目的投资，该项目还有徐汇国资与西岸集团两个主要股东方。

据透露，盛煦地产此番与融创上海商置合作成立的存量资产并购基金双方将各占一半权益，基金已处于募集环节，已经与境内外知名投资机构洽谈。

PE基金转型机会

一名长期关注城市更新投资的人士分析认为，最近确实出现传统PE基金开始组建地产基金，重点投资趋势就是城市更新项目，比如弘毅资本。

上述人士认为，城市更新基金赚钱的逻辑，就是通过满足消费升级的创新需求，把空间运营的内容做得更好，从而确保租金的提升。这可从三个方面分析房地产基金转向存量地产的原因：首先，从国际角度看，很多基金涉足房地产领域，比如黑石旗下的PE、对冲房地产基金等，并且房地产基金在黑石基金中的占比很大；其次，国内大的传统的PE基金也会走这条路；从房地产行业来看，去年政策的走向可以看出，房地产从制造业转型服务业，目前很多房企巨头也开始把一部分精力投入到城市更新方面，比如万科、远洋、中粮、金茂，包括碧桂园也开始这方面的探索；再次，对于PE来说，转向房地产存量资产会对其自身业务产生协同作用，比如PE过往习惯于投资高科技、大医疗、消费升级，其实很多消费升级是与空间联系的，离不开空间管理，而城市更新背后的推动力正是产业、消费升级、消费场景的提升。

伴随存量资产基金的涌现，来自荷兰、加拿大等境外保险资金开始关注中国城市更新的投资机会。以盛煦地产为例，这家2015年正式成立、运作不到3年的PE基金公司，准备在今年3月宣布手上两个项目的退出，接盘方正是境外保险资金。