新商业格局正式打开 | 郑州商业地产2017年终盘点

岁尾年初，从商业地产的角度，我们用很多词句试图描摹刚刚过去的2017。如“消费升级下重振的实体商业”，“如火如荼的特色小镇”、“政策搅热的公寓市场”……由这些表面的现象组成了我们看商业的多个维度。缩小到郑州商业，过去我们的意识里填充着“高库存、同质化、消费水平落后”等诸多固化标签，却而很少有全面的数据与客观的见解，为我们清晰地推开表象这扇门，去寻觅商业的本质与真相。

近期，由RET睿意德联合中商数据举办的主题为“度势立新，见郑2018”——郑州商业地产年度回顾及未来展望的年终盘点大会，立足全国微观郑州，对过去一年商业地产的变化进行了有料有趣的深度盘点，让我们看到了未来可期的郑州商业。在场参与的嘉宾超300人，线上直播观看达4.2万人。

人口红利持续

2017郑州商业呈现三大特征

“郑州商业仍处于巨大的人口红利期下，年轻人口流入规模大。”中商数据副总裁李静雅在分享报告中指出，郑州年轻人口增长位列全国主要城市第三位，这意味着新晋“准一线”的郑州拥有强劲的城市活力。

2017的郑州商业关键词很多，但总的呈现出三大特征。即“正在被不断填充商业空白的新开发物业，正在不断更新改造的老旧物业，以及稳步增长的现有物业市场。”

一、“新增商业项目如期而至”

在睿意德华中区董事总经理李雪鹏看来，目前郑州购物中心化阶段已经完成，四环内区域填空阶段也基本结束。2017年新增了8个商业项目共40.9万方，集中商业体量达到421万平，主要商业结构为购物中心。今年首秀的熙地港、公园茂等商业体完成了“填空并带动城市升级的使命”，优质项目拉动整体商业氛围，郑州商业更新很快会体现出“我们不一样”。

二、老旧物业改造带来惊喜

中国商业地产整体已由增量时代进入存量时代，老旧物业的改造也加快了步伐。从2017年来看，郑州人民路百盛、嵩山路大商、嵩山路华润万家等3个老旧百货、超市实现了改造升级，令人眼前一亮。于此之外，新型城市也出现了更新模式。例如结合停车场、公园等公建项目的配套商业，亦是旧城改造区域的一种补充。

三、在售物业（商铺、公寓、写字楼）稳中有增

从郑州往年的数据来看，其商铺、写字楼市场均处于稳定期。而在住宅限购政策夹击下，公寓市场延续16年的火爆态势，销售面积仍在百万级别，开盘去化率也略高于2016年。

不过，公寓产品户型面积出现了两极分化。“20㎡左右的平层和LOFT，以及50-60㎡LOFT产品热销。同时郑州公寓市场已经由毛坯、初装向精装发展，2017年新开盘及待开盘项目精装修占比超过50%。”除了销售型公寓外，长租公寓模式已然从2016年的星星之火开始燎原。

据RET睿意德商业地产研究中心分析，公寓市场快速扩张期竞争激烈， 重资产模式下对小型企业生存空间挤压明显，未来郑州巨量城改塔楼物业与资本方、运营方的结合将带来巨大的长租公寓市场空间。因此商业地产发展商拿地和定位规划阶段，需考虑巨量供应的竞争。

此外，2017“特色小镇”在郑州城郊开展的如火如荼，李雪鹏先生用“焦虑、博弈、风险、机遇”来形容特色小镇的微表情。“特色小镇的大热背后，其实质是赌郑州的大都市圈前景。”

“风景这边独好”

郑州商业格局开启全新时代

一、消费意识被激发，品牌赛道拓宽

会上，RET睿意德租赁线总经理杜斌在回顾2017品牌进击路时，特别从超市、零售、餐饮、儿童、娱乐、文化、IP与健康等八个业态维度为我们“端上了”一道全国一流业态盛宴。在消费水平与文化思维互为升级的背景下，二三线中心城市群正在崛起，而连接情感、交互精神与文化属性的品牌，也为百花斗艳的品牌业态带来了新的转机。

据RET睿意德商业地产研究中心表明，“从郑州各大购物中心来看，增加餐饮、休闲、儿童等业态比例， 引进‘首店’则成各项目差异化的竞争利器。”同时，新零售，新思维、物联网技术等造就新零售物种，将对传统零售反向改造。呈现出“创意家居品牌市场表现抢眼，新兴创新餐饮品牌频出，融合业态发展迅速等令人欣喜的现象。”

而一些有意思的数据正在提示我们，近三年来郑州消费品质和客单价已有明显提升，“生存”逐步向“生活”转变。餐饮、零售、休闲娱乐等细分业态都在寻求与品牌调性最相符的体验模式，延长消费者在店时间，同时延伸经营范围，以实现营业额的增长。因此RET睿意德分析，为满足日益增长的物质文化水平，承载消费者的社交需求和情感宣泄的城市休闲及体验业态，或将引领潮流。与此同时，资产进入内容运营时代，商业运营活动市场超550亿元，但核心IP资源稀缺。未来无论是全国或是郑州，商业运营内容和场景打造都将成为商业项目进入运营期的竞技方向。

二、前所未有，2018新入市体量几何性增长

从RET睿意德研究分析来看，2018年郑州新增商业体量150.5万方，达到历年来的最大值，其中金水路商圈最为抢眼。以商业新贵--新田国贸360为辐射中心的金水CBD，即将迎来正弘城、建业凯旋广场“两员大将”，进一步加码该商圈的商业氛围。2018大戏开场，期待精彩连连。

今年值得关注的还有亟待升级的地市级区域。区别于郑州，地市购物中心填空仍有机会。轻资产模式将推动地市商业快速完成从老旧百货到购物中心的升级换代。

大众印象中规中矩的郑州，2017年却给我们带来了许多新鲜感。随着城市开发程度的推进，消费升级的深入，我们逐步迈入了不只流于表面，不只注重交易结果，而是注重人的感受，主张表达、情绪满足的消费新时代。小米之家、三只松鼠等走向实体的网红品牌，恰恰让经受电商冲击而困顿的实体商业，看到了新的可能。在阿里巴巴、腾讯等大佬主动拥抱线下，并购百货、商超等高频流量入口物业，也同样激活了二三线城市实体商业的信心。2018年，走在“新一线”道场的新郑州，用破万亿的GDP的经济水平，地铁与高铁双轨道拉动的大城市版图，日益涌入的外来高端人才，蓄势待发迎接新商业、新格局。