商业地产投资八大关键词

基础设施建设

在的《“十三五”规划纲要》中，基础设施一词共出现67次，充分表明基础设施建设的大力推进是“十三五”规划的重要内容之一。根据《纲要》，仅交通基础设施建设的总投资额就有望达到15万亿元，较“十二五”同期增加2.5万亿元。

数据来源：城市轨道交通协会

对于房地产市场来说，城市交通基础设施建设的重要性不言而喻。“十三五”规划提出，要完善优化超大、特大城市轨道交通网络，加快300万以上人口城市轨道交通成网，优化城市公共交通系统。海银财富分析，新增城市轨道交通运营里程约3000公里。据CBRE统计，“十三五”期间，城市轨道交通年均新增运营里程将达到600公里，该数字是“十二五”期间的1.5倍、“十一五”期间的3倍。

2
新型城镇化

“十三五”规划要求，到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%，而截至2015年底该数值分别为56.1%和39.9%。据卫计委预计，2030年中国的常住人口城镇化率将达到70%、户籍人口城镇化率将达到60%的峰值水平。城镇化对未来10-15年中国房地产市场的推手作用不可小觑。

数据来源：十三五规划纲要

“十三五”规划中对于推动新型城镇化的表述中，提出了加快城市群的建设发展，增强中心城市辐射带动功能。另外，还提出了特色小镇、宜居城市、智慧城市、绿色森林城市等一系列概念。以此为契机，新型城镇化的不断推进将对商业地产市场产生巨大助力。

3
人口结构

中国目前已经是世界上拥有60岁以上老年人口最多的国家。海银财富分析，预计到2030年，中国60岁以上老年占比将达到25%，这意味着届时中国每四个人中就有一个老年人，如何实现“老有所养”是不得不面临的重大课题。目前我国遵循“居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的多层次养老服务体系。海银财富分析，但庞大的老年人口数量和远远不足的市场供应造成了养老市场的巨大缺口，这也正是养老产业的机会所在。

另一方面，人口的跨区域流动同样重要。目前我国不同地区的户籍制度改革、城市公共服务、基础设施建设等方面仍旧不完全协调，预计未来一段时间内，我国依旧将维持人口向一线、二线等核心城市流入的大趋势。

4
城市更新

根据CBRE发布的《迈向2020-后千亿时代投资战略》，城市更新可以是整片区域的重新规划与焕新，也可以是单个物业的更新改造与用途转换。“城市更新的过程，其实也是房地产用途优化、价值重估的过程。”

报告指出，2007-2010年是我国主要一线、二线城市商业地产供应的第一波高峰，意味着从2017年开始，将有可观的商业物业达到10年的楼龄，并将推升对于这些存量物业进行更新改造。海银财富分析，据CBRE的统计数据，到2020年，17个观察主要城市满足楼龄10年以上的商业地产面积将接近6900万平方米，该数值较2016年增长逾七成。而从楼龄满10年以上项目的城市分布来看，2017-2020年间，城市更新的投资机会将主要集中于北京、上海、深圳、广州、沈阳、武汉和成都这七大城市，其楼龄超十年的写字楼及零售物业存量占总存量70%。

5
消费升级

国家统计局数据显示，2017年1-6月，我国社会消费品零售总额为331528亿元，较去年同期增长10.3%。上半年，实体零售业态零售额同比增长8.4%，增速较上年同期提高1.8个百分点，显示实体零售业态逐步回暖。随着收入水平的不断提高叠加消费结构由生存型向发展型的过渡，使得消费升级成为中国经济新常态中的重要基石之一。海银财富分析，“作为供给侧改革的重要组成部分，商业地产在最大化承接和释放升级的消费需求的过程中同样孕育着庞大的投资机遇。”

6
“一带一路”国家顶层战略

2015年，发改委、外交部及商务部共同提出“一带一路”重要愿景和行动。作为驱动中国经济转型升级和全球跨区域经贸合作的国家级顶层战略，我国内陆共计有18个省份、自治区、直辖市被纳入“一带一路”的圈定范围当中。海银财富分析，“一带一路”战略将推动制造业由东南沿海地区向中西部地区大规模转移，由此将为相关地区带来大量的基础设施建设投入以及物流地产需求；同时，有助于实现国内区域经济平衡发展的新格局，并对相关地区的商业物业和住宅房地产的需求形成可持续的正向拉动作用。

7
中国制造2025

制造业是国民经济的主体，是立国之本、兴国之器、强国之基。2015年出台的《中国制造2025》重大战略部署根本目标在于改变中国制造业“大而不强”的局面，通过10年的努力，使中国迈入制造强国行列。海银财富分析，《中国制造2025》提出不断发展包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械等十个重点领域。海银财富分析，“制造业升级和迁移，以及随之发生的供应链重构将在相关城市催生商务园区、高标准厂房和物流设施等各种产业地产的投资机会。”

8
利基市场

随着对于新增、以及存量商业地产投资机会的不断挖掘，众多投资者开始在以往颇受青睐的办公物业、零售物业、酒店物业以及工业物流等主流商业地产投资领域之外寻找机会。一些专业投资者选择到细分程度更高、进入者较少的更细分化的利基市场来获得更好的投资回报。

今年一份由CBRE开展的针对投资者投资意向的调查显示，“对中国养老地产和医疗地产有海银财富分析，投资意向的受访投资者比例从前一年的17%和13%迅速攀升至44%和27%”。此外，受到各方面因素的影响，利基市场呈现出日益多元化的趋势，近年来，除了前面所讲的医疗、养老板块以外，例如停车场、私人仓储、长租公寓等众多细分领域也已吸引投资者的视线。