上海房产已成国际硬通货！上海CBD和富人区将外迁？

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被房地产看空言论“洗脑”的人们，很可能对教授的说法嗤之以鼻。上海的房子是国际硬通货？开什么玩笑。不是说好的对人民币升值，对美元贬值吗？

教授所以说他们被“洗脑”，是因为他们压根没有仔细研究上海的房地产交易量，或者他们只关注到了住宅交易量。

如果，他们看了上海去年和今年商业地产的交易，尤其是商业地产大宗交易的数据，一定会闭上嘴。

原因很简单，上海一年整栋交易的商业地产总金额已经连续两年达到1000亿元以上，今年达到了1200亿，成交宗数超过120宗，已经超过了深圳、广州乃至北京等任意一个国内一线城市，和东京、新加坡、香港等国际城市等量齐观。而这些都是国际性金融城市，商业地产资产早已完成了全球资本化。

值得一提的是，上海千亿规模的大宗商业地产交易，还是在平均租金回报持续下降的背景下进行的，数据显示，上海商业地产平均租金回报率从2016年的5.04%跌至今年的4.4%。

要知道，上海房地产市场大宗交易的买家，没有一个是小白。都是人才济济、经验丰富，决策严谨，拥有广泛投融资能力的机构投资者。他们为了收购一个物业，通常要做大量的数据测算和研究分析。

但是，纵然上海房地产市场的回报率已经逼近一年期的贷款利率，这些投资者仍然义无反顾地往很多专家眼里的“泡沫坑”里掉，这本身就说明了上海房价的坚挺度。

而且据戴德梁行方面说，这些整栋交易的案例没有一个项目是大幅打折成交的，基本都是在原始报价的基础上，仅仅进行了小幅度的价格折让。只有松江一个商业项目因为司法拍卖，较原始报价有85折的折让。但这样的折让幅度依然很小，远低于很多人七折抄底的预期。

在资金大量流入上海商业地产市场的背景下，上海房价正在由泡沫变成越来越坚硬的固体。

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在资金大规模流入上海房地产市场的同时，上海的传统地段格局也在2017年发生了巨大的变迁。

原来，上海的主要CBD是六个——陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇。尽管，大虹桥在过去两年崛起，但也只是增加了一个新的CBD。

但根据戴德梁行的报告，浦东张江、虹口、闵行、杨浦等新兴的CBD正在崛起，而且广受企业欢迎。

戴德梁行列举的案例，3M、捷豹路虎、飞利浦、万达网络、猪八戒网、bilibili这些制造业、科技类公司统统迁往了内环外的新兴商务区，甚至连MIZHUO也从陆家嘴搬去了大虹桥。

与之相对应的是，核心CBD均出现空置率的上升，但新兴CBD的空置率却出现了下降。

上海2016年制订的“2040城市规划”，是导致这一现象的一个重要原因。规划提出“职住平衡”的概念，在居住区周边大量设置产业中心，让居民可以在生活地附近更容易找到工作，而不用乘一两个小时的地铁，跑到市中心去上班。

参与这一规划的一位台湾从业者说，这样做一方面可以减轻企业经营负担，提升吸引优秀人才的能力；另一方面，则有利于减轻城市交通拥堵、城市公共资源利用率不足的问题。

大企业的外迁，让上海的上述规划推进更为顺利。

而随着企业的外迁，上海传统意义上的地段也在洗牌。

内环内、滨江沿线，作为上海传统顶级豪宅区的地位可能将不保。

戴德梁行的报告说，今年成交的豪宅，套均总价最高的，不是在内环或者内中环，而是在中外环间，套均成交总价达到7000万元；第二贵的是郊外环，套均总价是6000万元。而传统内环内的套均成交总价只有3000万元，内中环间的套均总价甚至不足3000万元。

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大企业和富人区的外迁，对上班族来说，也会获益匪浅。

由于住宅价格的持续攀升，上海首套置业的刚需购房者，已经需要在郊环甚至环上海的昆山、太仓、嘉善等地买房了。

但过长的上下班通勤距离，让他们不得不放弃在这些板块买房的可能。

“下班已经6点，坐两个小时公交家地铁，晚上8点才能回家，吃完晚饭都9点了，马上就得睡觉，第二天6天就得出门，这样的日子怎么过？”

这是很多上班族在面对郊区楼盘时常常会发出的感慨。

但在企业和富人区外迁后，通勤时间不再是困扰上班族的问题。

因为，连公司和老板都已经搬到了外环附近，自己在郊区附近买房，就不算太远了。而且因为企业位于外环附近，完全可以不用上市区牌照，用郊区牌照开到公司附近的停车场，然后步行就能上班。

生活质量提高了，生活成本却下降了。

这可能是2017年的上海楼市给工薪阶层带来的最好消息