中国社科院报告:河西CBD是假的宇宙中心…

经过多年的楼市培训，不管以前是否看好河西，河西已经成为南京不折不扣的新区领头羊。尤其现在阿里巴巴、小米以及未来可能的腾讯入驻，都在无时不刻的提醒买房人，只有买河西的房子，才算是真正买了套像样的美宅。河西新城已经成为南京唯一看起来现代化新城，并有逐步取代新街口、紫峰大厦，成为南京新颜面的趋势。

2005年全运会开幕，标志着河西CBD一期的正式亮相，随后又逐步推动了CBD二期的建设。从奥体到元通，河西CBD绵延几公里，虽然没有地标式建筑，但其规模和档次，应该在全国二线能够领衔的。但近期社科院的报告与很多人的感受大相径庭。

NO.1|壹

最近几年，中国社科院每年都会发布一个《中国商务中心区（CBD）发展报告》，对各个城市的CBD发展情况进行对比。这是2014年版的报告，其对中国CBD的评级如下：

如上所示，中国的世界级CBD只有一个，那就是香港中环CBD，国家级CBD有两个，分别是北京CBD与上海陆家嘴CBD，大区级的CBD有五个，分别是广州天河CBD、上海静安CBD、深圳福田CBD、重庆解放碑CBD、长沙芙蓉CBD。

社科院的报告还介绍，北京CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD是国务院批准的三大国家级CBD。也就是说，从规划定位上，这三个CBD的规格最高。

但看来看去，却没有南京的。有个面熟的河西CBD，可惜是天津的。社科院这种选择性遗忘，我们甚至怀疑，他们的专业性值得怀疑。

不过，就在刚刚，社科院又发布了2017年全国CBD排名。部分数据与2014年的有不同，比如深圳福田CBD的面积从原来的2.33平方公里扩大为6.07平方公里，上海陆家嘴CBD的数据则缺乏。

而这次，南京上榜了，但宇宙中心仅仅排在全国第12位（陆家嘴没参与排名），甚至不如大连、沈阳、长沙这种房价只有南京三分之一的城市。到底发生了什么？

NO.2|贰

原来，社科院的衡量标准还是土地面积和GDP，确实稍微单一了点。从土地面积来看，南京河西CBD占地22平方公里，远远超过北京、深圳以及上海静安CBD，但GDP总量，却只有128亿，与河南郑州的郑东新区在同一个档次，距离杭州武林广场CBD、武汉CBD差距好几倍。

不过，这份图表缺少了领头羊陆家嘴的数据，如果补上，陆家嘴应该妥妥第一。但河西CBD的产值太少了，完全无法承担南京颜面的担当。

为了防止评价指标过于单一，社科院又提出另外一项指标：总部企业进驻数量。

这份榜单，河西CBD干脆没上榜。社科院可能忘了把金融城那么多大区机构算上了。就企业质量来说，招商银行、邮储银行、南京银行、新华社、华泰证券等总部，不如北京深圳也就罢了，会低于银川？这不是开玩笑嘛！

为了表示自己公平公正，社科院又提出了一个指标：500强进驻数量。

河西CBD还是没有进入榜单...

仅看总部企业还不能完全说明问题，因为同样是总部企业，但其对GDP和税收的贡献度有很大差别，社科院给出了各大CBD的纳税额情况：

如上所示，深圳福田CBD2015年的纳税额超过1000亿，以一骑绝尘的姿态领先其他城市，显示福田CBD含金量之高。另外，上海静安CBD的GDP虽然不高，但其纳税额位居前列，显示静安CBD的含金量也很高。河西CBD虽然企业数量没有进入排行榜，但纳税数量排名第11，与杭州武林CBD也差不了多少。这说明河西CBD的企业数量不多，但规模不小。

另外，从楼宇经济数据来衡量，河西也不算太差。

如图所示，深圳福田CBD与上海静安CBD的亿字头楼宇最多，显示深圳福田与上海静安的经济密度非常之高。而总部企业数量靠前的郑东新区CBD，亿字头楼宇不多，显示郑州CBD目前的含金量一般般。

不过，经济密度越高，带来的营商成本也会越高，营商成本也影响CBD竞争力的重要指标。下面来看看各大CBD的2015年的日均租金情况：果然，河西CBD表现不俗，排名全国第七，高于西安、武汉、天津等CBD。

NO.3|叁

以上便是社科院给出的中国主要CBD的基本情况，大家可以通过这些宏观数据对各个CBD有一个基本面的认识，但必须强调的是，单个CBD并不能反映一个城市的全貌，因为随着城市的经济规模越来越大，很多城市已经开始出现多中心、多CBD的格局——比如上海至少有陆家嘴、静安、虹桥三个CBD，深圳至少有福田中心区、前海两个CBD，北京除了朝阳CBD，还有金融街、中关村、望京、后常村等多个总部经济聚集区。

一般而言，二线城市一般只有一个CBD，而一线却有好几个。原因在哪里？一个原因是咱们人多，一个CBD不够用，第二个原因应该是互联网＋地铁带来的城市空间平权效应。

不过在南京，也有新街口、元通、新江东等多个CBD中心，目前已经正式运营的，就有新街口及河西元通CBD，未来江北核心区也是全国优质CBD的竞争者，建成后对标世界顶级CBD。