【解析】商业地产的租售模式哪些存在致命隐患？

实际上我们商业目前既有的租售模式有三种，一种纯销售，一种纯租赁，一种是售后返租。也有一种叫销售一部分、租赁一部分。

纯销售的好处是快速回笼资金，操作相对较方便一点，盖好了一卖就没事了。但是在后期招商和运营上，如果体量太大的话会有问题，但是至少在1万方以下，纯街铺的话，如果说是这种全销问题是不太大的，只要你的体量不是特别的多，就是说在它的合理配比范围之内，这种全销售也不排除。

但是如果体量过大，全销售就一定存在问题了，先不说好卖不好卖，实际上你在操作过程中，大家都希望全销售，但是能完成全销售的项目也不多，没有那个开发商说我的商铺全都卖光了，它会自然的沉淀一部分的物业在自己手里。实际上这种自然的沉淀不如你提前规划好沉淀哪，这样子的话这个帐其实算过来，提前想清楚东剩一块西剩一块划算，没有规划的往往剩到自己手里的都是最不好用的，没卖掉的，最不好用、商业价值最低的。但是实际上你如果把最好用、商业价值高的项目拿在手里，保证项目能活的话，你不好卖的区域可能反倒好卖了，而且它的经营风险比你这样操作要低，所以说这就是理念的问题，先和后的问题，主动和被动的问题。

纯租赁的角度上来讲
从经营的角度上是比较好的，比如说这个项目拿到手里就不卖了，就把它纯粹租掉，这就是商业运营的事情。但实际上我们目前大部分商业开发商都是缺少商业运营方面的经验。大家都是做开发出身的，不是做商业出身的，有些开发商是不愿意做这件事情。但是有些开发商是愿意做，但是比较少。从这个角度上讲，从租赁的角度来讲，我就是租，我把它经营的好一点，有一个良性的循环，通过自然而然的养商期，往往它的经营陆续的逐渐会变好。

售后返租
这种方式现在用的比较多，但是有些城市禁止使用这种方式，实际上它有变向融资的可能性，大家不知道你是在圈钱还是真正卖项目。而且不是所有的物业形态适合这种返租形式，实际上纯粹的街铺是没有返租的必要，这种商铺有自己的商业价值，有自己的沿街面，独立性也好，卖了之后好租，好经营，大不了租金低一点，但是不会做死。

所以说售后返租往往是在不太好分割的物业里面，我把它虚拟地划一些小单元，然后我卖出去统一经营可以降低后期的经营风险，但是这样的项目后期就要把运营放在首要位置，我还得经营，我要收租金，然后我把租金按照我承诺的返给我的业主，但是这件事情还是很麻烦的一件事情。所以说缺钱的开发商会这么做，实际上不缺钱的话。

如果这个项目经营的好的话它的租金收益也是很客观的，租的好的话十年左右都会收回成本，你还有30-40年的收益期间，实际上比卖出去划算，但是大部分开发商还是存在一定的资金压力，处在大市场背景下迫于无奈，大家会选择这种方式，这是目前主流对商业物业的几种操作方式。

租一半卖一半的
也是一种妥协的方式，这样的好处就是说我租的部分自持，布一些主力店，保证项目死不了，剩下的商业一卖，我商业这块能做平，不赔钱，还能赚到一点，也是一种做法，但是能挣很多的话也不是很现实。但实际上现在主流的就是自持一部分销售一部分比较多的，然后自持的比例一般不超过30%，这是常用的一个比例，不会低于30%，低于30%自持没有意义，高于30%开发商资金压力会比较大。

还有一个租售顺序的问题，我们商业盖好了以后是先租再卖，还是先卖再租？还是边租边卖呢？这是一个很有意思的问题。我们现在最多的项目是先卖后租，为什么？

先租再卖的话，人家看得到你的收益，比如说我租了100块钱一米，卖4万，人家一算好家伙这投资回报率3，不划算。那我就先卖，然后我给大家画一个饼，如果以后能租200，或者是租300，画大饼的方式去卖，这实际上是大家用的比较多的。但是如果我在一个成熟区，或者是周边租价相当高了，那我就可以先租再卖，因为我买完之后很快就有人交租子，而且租金收益也比较好，那这样的物业肯定不愁买，实际上这样的东西比较少，大部分都是租金不行。你告诉他别看现在租金低，过几年就会涨上去，给他这样一个说法。

所以说在不成熟区域严格上都是先租后售，不要租，租出去对你只有副作用，没有正作用，有的人还想着先租卖吧，其实不是这样的，你还不如包装的好一点，先给它卖掉再说吧，这是一种方法。

边租边售的
卖一套租一套，就是说我给你承诺，我卖出去之后帮你租，这样从投资客的角度讲更好接受一点，这个开发商还不是没有人情味，卖了以后还帮我租。但是租多少我们不承诺，如果一承诺后期的压力就会很大，你也不知道能租多少，虽然有估计，但是理想和差距还是有的，我委托一家招商单位，别人的佣金我替你付了，帮你租，帮你解决一些实际的问题，这种形式月的也是很多的，所以总的来说先租后售的方式慎用。

迫于无奈和项目的安全性，必须要保证一些自持出租，还要再卖一部分，这是我们往往没有办法选择和必须接受的现实，其实很多开发商出于情感不愿意卖，但是没有办法我要卖，所以自持比例一定不要超过30%，而且这30%的位置要提前想刑初，才能保证我们项目收益的最大化和长期性受益。