是时候重新认识一下商业地产的未来了

从各地住宅市场调控频出,到部分重点城市逐步出让租赁地块,房地产行业正面临重大行业变革。如何在住宅地产之外寻求新的增长,商业地产正成为房企又一个着力点。
今年7月,恒隆地产董事长陈启宗在半年业绩会上,一反过去看衰内地整体商业零售环境的论调,认为商业地产寒冬正在过去,一线正在恢复、二线还需时间:“中国商业市场还有二三十年好光景,长远来看很乐观。”
在此前数年时间里,由于经历了一轮百货业的倒闭潮,传统商业地产一度被认为至濒死边缘。除了整体“L”型经济的影响外,线上购物、电商行业冲击,被传统商业地产视为洪水猛兽。
然而,面临网络冲击,商业地产的转型和多方位结合,正带给行业新的契机。在近期的一场内部论坛上,多位商业地产业内专家认为,互联网形态下,将线上线下结合,实现商业跨界,进行场景营造,是目前新商业生态发展的趋势。
“互联网进入商业领域,以及物流供应链的完善带来消费者、客群的变化,不仅是中国,也是全球实体商店都在面临的巨大挑战。”华润置地高级副总裁、华南大区总经理孔小凯认为,当下的实体商业开发、运营商,正面临着四个挑战。
“第一,消费人群发生巨大变化,80后—00后成为消费主力,消费方式和诉求都和60后—70后又很大不同;第二,互联网深入到消费习惯和消费行为当中,就形成连两个趋势:整体场景营造,以及实体商业线上化。”
孔小凯认为,现在已经不能简单将互联网看作对手,而是技术手段和工具,零售商开始投资全渠道模式,线上线下并举,例如宜家、红星麦凯龙等传统线下运营商开设了网上商城,亚马逊、阿里等电商也开设了线下实体“无人店”。
另外,在聚焦传统优势的同时,触角延伸至其他领域,探索新的跨界空间,也是商业地产当下面临的挑战。“还有一个挑战商业地产人生死存亡的考验,就是去库存。”孔小凯认为,经过近10年的推进,中国商业地产体量目前有超过5亿平方米,很多重点城市人均商业面积已经超过东京、巴黎等世界一级城市,是这个行业面临的极大挑战。
为了应对上述挑战,华润置地也对旗下商业项目进行调整,例如在青岛万象城设计了一万平方米的运动公园场景营造。另外,在会员基础上建立一个大的数据平台,进行华润集团内的业务整合,同时跨界文化体育和营业,统筹文化公司,进行多方位尝试。
香港置地集团执行董事、中国区总裁凌常峰也认同互联网下商业调整结合的观点。由于香港置地超过百年的商业运作经验,使得他们深刻地认识到,在商业行业当中要保持应需而变:“我们现在遇到的问题是互联网,但是前人就没有遇到过挑战吗?从商业街到百货公司,从百货公司到购物中心,也是时代的变化。”
虽然互联网渗透消费,然而实体商业的明显的竞争优势也在逐步显现。雷军在采访中就曾流露出对过去几年忽略线下的懊悔,他认为,体验感和及时性,是线下商业无法替代的优势,电商物流再快也实现不了。
但他也指出,在商业地产寻求多元化和多尝试之下,“量力而行”就变得很重要。他透露,现阶段体验性业态的利润率是大大低于零售业的,这是商场普遍面临的问题。所以商业地产公司一定要有健康的资产负债表,长期资金成本要控制在3%以内,才可以支撑起一个独立创造发挥优势的商场:“国内现在一些开发企业借短债做长线投资,这是非常危险的行为,因为在财务重压之下,经营会完全变形,走向一个不可测的方向去。”
尽管行业内普遍看好国内商业发展前景,同时有着和技术结合的良好条件,但是国内商业表现对标国际一线,在一些领域上依旧有很大差距。上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为,国内商业弯道超车的情况多,但属于自身沉淀的少。这和凌常峰的观点一致:“国内没有商业独创性概念,颠覆性创新的人不够。商业地产也好,业界也好,填得内容大部分还是别人的。”
不过对于未来,商业地产从业者还是表达出信心。凌常峰认为,空间有价值并且不会消亡,只是我们在里面填什么内容放什么东西。面对行业变幻,始终只有消失的商家,没有消失的商场;只有消失的公司,没有消失的行业:“能不能创造业态和需求,是这个时代遇到的新问题。”