商业地产开发的风口已到来

一、商业地产进入高存量时代

如今，商业地产进入高存量时代已成为行业共识。据国家统计局数据显示，2017年第二季度，全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米，其中，住宅房屋竣工面积为99286万平方米，商业及服务用房屋竣工面积为10753万平方米。

由此可见，当下中国有超过1亿平方米的存量商业。这些存量多半是在2011-2015年发展起来的。据国家统计局数据显示，2011-2015年，无论是商业营业用房销售面积还是商业营业用房投资金额，数据都在一个较高的水平线上。

5年间，全国商业营业用房销售面积总和达到116217万平方米，商业营业用房投资金额总和达到57634亿元人民币。而且，2013、2014两年增长趋势最为明显。

住宅用地的供给常常受到政策的限制，但商办用地则基本不受政策限制。地方政府宁可增加非住宅用地的出让，也不愿背上依靠卖地财政推高房价的坏名声。

因此，高存量时代就此来临。

二、商业地产存量改造的投资前景

对于投资者和开发者来说，租赁表现和投资表现是存量改造的两个核心驱动力。

首先，租赁收益是最首要评估的内容。而衡量这一潜力，最先需要考的是地理因素。例如，它是否具有良好的通达性，它离最近的地铁站有多远，若项目位于商务区那该地区是否活跃，其周边地区的人口结构如何等等。通过这些早期的调查，投资者和开发商可以从未来租户的角度，更好地了解改造物业的潜在吸引力。对于写字楼物业来说，物业对于租户的吸引力尤为重要。

而要想实现最佳的租赁情况，开发者或投资者要重点关注项目的硬件配备。例如，项目是否用高规格材料、按高标准建造；是否整洁干净；是否绿色环保；是否配备最新的科技技术；底楼是否配置了便利设施；管理是否得当等等。

不得不说，更新或改造的项目，其实对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会。因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节约投资成本。