售价翻身租金近百 天津写字楼守得云开见月

　　2008年天津写字楼市场可谓在多年“形势不明朗”后“守得云开见月明”。

　　售价翻身 月均租金近百

　　据世邦威理仕统计，仅2007年前三季度，天津写字楼市场的总体吸纳量就已达到72510平方米。与往年不同的是，这些写字楼中仅出租的自持经营模式正在逐渐替代以往的销售模式。

　　散售楼的稀缺导致市场上可供销售的写字楼异常火爆。中原地产的调查数据显示，可售项目中ICTC及信达广场低区已全部售罄，峰汇广场（查看地图）及赛顿广场还有少量尾房，价格分别是9800元/平米及15000元/平米。此外南京路上的君隆广场，仅预售价格就达到了18000元/平米，并已被预定一空。其他区域预售价格也在11000元/平米左右。

　　而租赁情况来看，年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86%。本市写字楼总体平均月租金达到了98.72元/平方米/月，较去年同期的92.09元/平方米/月提升7.2%。 而在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，甲级写字楼的租金更是有力带动了整个市场的租金水平，年末达到132元/平米•月，较上年同期上涨了9%。

　　有业内人士估算，去年投资写字楼的收益率大概相当于一般住宅的6倍，酒店式公寓的4倍。

　　需求格局大变化

　　“其实除了售价和租金外，另一个预示着市场逐渐成熟的更重要标志是写字楼需求格局的变化。”仲量联行天津公司总经理何迈克表示，毕竟写字楼的使用效率是反映一个城市经济的直观侧面。截止到2007年第三季度，优质写字楼空置率为17.7%，较第二季度下降1.4%，较去年同期下降3.3%，约有25％是新租，61％的是搬迁，其余的为扩租。需求的明显变化包括以下几大类：

　　一是外资企业增多，新进入天津的企业中不乏正层租赁的企业，以日本、欧洲和北美跨国公司在优质写字楼市场中表现最为活跃。仅以津汇广场二期为例，约有50％的空间已被寻求优质写字楼空间的跨国公司所租用。

　　二是部分租户伴随着经营战略调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，企业类型集中于金融、物流及驻津办事处，主力户型需求为100-500平方米之间。

　　更值得关注的是，新型写字楼服务企业开始出现。服务式办公室——德事商务服务有限公司(TEC)已在津汇写字楼二期落户，其在天津开设的首个办公室将在2008年3月开业。这种由出租方提供精美装修，并配有全套现代化的办公设备、办公用品、部分办公人员和办公流程的新型办公模式，在京沪等地已比较成熟。客户仅需拎一个公文包就可入驻办公场所，反映了写字楼市场的多层级细分和成熟。

　　新供应12个 甲级占一半

　　统计显示，当前市场优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域（定位为CBD）、友谊路区域（金融街区域），同时开发区及海河沿岸有一定存量。从分布区域上看，南京路区域由于A级写字楼权重较大，拥有津汇广场一、二期和国际大厦等高租金写字楼物业，平均租金最高。小白楼区域由于写字楼素质较高，空置率较低，租金水平也较高。海河沿线目前项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。

　　预计2008年度将会有12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右。和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目都在紧锣密鼓地进行。且处于城市综合体中的新增甲级写字楼明显增多，写字楼将告别单一的办公形态，融入综合物业功能的时代即将到来。