以经营商业的心态操作商业地产

以经营商业的心态操作商业地产目前，许多人认为商业地产与住宅一样，属于一种地产，可以使用相同的地产操作模式。存有这种观念的房地产开发商也不乏其人。这是明显错误的。因为商业地产在开发与经营运行等整个操作流程中与住宅开发操作模式有着本质的区别，开发商必须要有一种经营商业的正确心态去进行操作。以下是几个关于商业物业在不同情况下所遇到的不同问题导致的各不相同的严重后果。
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关于商业地产核心问题的分析
就各个例子的症结进行了诊断并提出有针对性的解决方案。
案例一：G市某大厦 1 该大厦位于 G 市历史悠久的商业中心××路，占地面积 4 千多平方米，是G 市首次进行公开招标的用地项目。但随着项目招商经营的深入，各种问题也相继出现。

症结分析一：以卖为主，营销操作不当因其具有得天独厚的商业地理位置，形成当时盛行一时的“买铺当然是××路”主题，故销售形势相当火爆。但销售火爆的同时也导致了一个致命的错误，就是将商铺全部卖掉，造成后期难以集中运营管理。

症结分析一：主题定位不确定该项目迄今为止总共历经了四次经营定位、四次招商，每次经营定位或招商的主题都不同。这说明该项目在前期的市场调研、定位、策划、营销、运营管理等环节存在很大的弊端。
诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性一个项目如果在前期的市场调研时分析不准确，就无法作出准确的经营定位策略，进而导致后期经营无可收拾的后果。如果能在前期充分考虑到商业地产的操作特性，深入透彻地了解商业的经营特征，则可有效地避免这种经营困境的状况发生。

案例二：F市著名步行街某大型商业广场该大型商业广场位于 F 市最繁华的黄金地段，占地 4万多平方米，拥有六层共 14 万平方米的商场、2000 多间商铺及八幢共 1600多套的豪华住宅，总建筑面积达 31万平方米，是集居住、饮食、购物、娱乐于一体的大型现代化商住群楼。广场设计独特，气势磅礴，规模宏大，居当地商业广场规模之最。但就这样一个大规模商业广场也曾经引发过一些令发展商十分头痛的负面事件。

症状表现一：拖欠电费从 1999 年开始，一直到 2000 年，该商业广场所属物业管理公司因银行帐户余额不足，拖欠电费高达 2550 万元，违约金也累积达到 500 万元。身为老城区商业旺地的该商业广场成为 F 市最大的电费拖欠户。

症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满由于该商业广场的负一层和正一层的商场不断加建改建商铺、柜位，引起众多业主的不满，他们认为该商业广场加建商铺占用了业主的公用面积，侵犯了业主利益。据业主反映，仅广场负一层和正一层的改建就达 40 多处。就此类事件，该商业广场曾多次遭到业主的投诉和抗议。

症状表现三：物业管理屡遭业主投诉 F 市国土资源和房屋管理局向社会公布了 2001 年度 F市物业管理公司资质年审和定级情况， 79 家物业管理公司被注销资质，该商业广场物业管理有限公司因管理不合格、投诉纠纷严重而榜上有名。按照有关规定，不具备物业管理资质的物业有限公司不得参与物业管理工作，如果涉足物业管理领域就是违法。据当时业主反映，该商业广场物业管理公司是发展商聘请的，住宅业主对其管理早已不满。
1998 年，住宅业主就成立了首届业主委员会，还聘请了另一家物业管理公司进行管理。但是该商业广场物业管理公司拒绝退出。
2000 年，首届业主委员会将该商业广场发展商和物业管理公司告上法庭。2001 年 3 月份，F 市中院判决：限令发展商和 F 广场物业管理公司 30 天内将该商业广场的物业管理权移交首届业主委员会。但该商业广场物业管理公司一直未执行法院的判决，于是，越来越多的住户拒交管理费。一些商户曾联名致函物业管理公司：“商户每月都准时如数缴纳管理费和电费，为何物业管理公司拖欠如此巨额电费？管理费和电费都到哪里去了？” 该商业广场的物业管理公司对欠下电费的解释是：部分商铺租户及部分小业主未能向本公司缴清公摊及自用电费。

症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖该商业广场 16000 多平方米的商铺将拍卖，估价近 1 亿元。这是 F 市地税局为了追讨该商业广场开发商所欠的近1 亿元税款而强制进行的拍卖活动，也是 F 市首次因外资开发商欠税而进行的大宗拍卖。
诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性该商业广场可谓是多事之地，各种负面报道常常见诸报端。实际上，该商业广场具有非常好的商业位置，处于旧城繁华商业区内，交通发达，人流熙攘，是商家经营的理想场所。但可惜的是，该商业广场仅享有“地利”，却没有“人和”。自交楼起，矛盾重重，纠纷不断，业主、租客和发展商、物业管理公司之间冲突时有发生，且一直都没有得到满意的解决，不是不欢而散，就是大动干戈，往往是两败俱伤。
根据以上各种事件分析，该商业广场的前期操作、营销及后期的运营管理工作都存在不正确的开发操作心态，误以为商业物业与住宅物业一样只要全部售完就可以统一委托一间物业管理公司进行后期的运营管理，因此没有做全面的市场调研，没有了解清楚项目的特性，未作出准确定位，未了解消费者、投资者、经营商户几方面的心态及需求，未了解商业的经营特性等等问题，这样是不可能把整个商业广场运营得好的。
案例三：K 市最大型地铁上盖商业城该商业城坐落于 K 市最成熟的消费购物中心，地处东西向交通干道之中山路段地铁线上，负二层与地铁站直通。K 市地铁日客流量预计达 113万人之多。该商业城是东南亚最大地铁上盖物业，掌管着全市最强大的运输及消费力量，尽享先进交通之便，人流尽收。该商场负二层至九层为大型购物商场，拥有 56000 平方米的面积，集购物、饮食、娱乐、消闲为一体。可就是这样一个超大型商业城，其在经营管理上也曾存在错误的心态。

症状表现：租户纷纷退场该商业城早期引进了香港著名的百佳超市，开业时曾形成排长龙购物的喜人局面。可是好景不长，一个处于人流最旺的大型购物中心竟然在开业不到一年内变成人迹稀少，并且连一直长期承租的主力商户——华联也退租了几次，最后竟以一平方米不到四十元的价格大面积出租给华联。至于其余的小商户也纷纷退场，导致一个外形极尽富丽堂皇的大型购物中心日渐萧条。

诊断处方：业态定位要形成互动关系该商业城发生的事件说明一个商业物业无论建筑外立面多么漂亮、豪华，但仅凭这一点也算不上是一个成功的商业物业。商场开业时确实是吸引了鼎盛一时的人流购物长龙，但这类消费群并不都是整个商场的目标消费群。根本原因是该商业城的业态定位存在错位问题：其负一层是百佳超市，消费的人群绝大多数是家庭主妇，而首层至二层却都是高档消费商品，消费群多是高收入一族，两者之间无法形成互动关系，这就造成了该商业城持续经营、发展的主要障碍。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键要看发展商是否有长远经营的心态。