房地产资产证券化或会成未来商业地产发展之路

目前，北京、广州等城市都对商服物业的散售做出了严格的规定和限制，个人已经被限制在新建的商服物业出售对象之外。同时，龙头房企有万科、万达等，本地房企奥园等也都纷纷走了轻资产实践之路。

资产证券化涵盖保障房、公积金等多类型

戴德联行指出，资产证券化是建一个或一组流动性较差但预计能产生稳定现金流的资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险和收益进行分割重组，并实施一定的信用增级，从而将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。目前国内因为相关的法律法规为健全的原因，有类REITs（房地产信托投资基金）的资产证券化产品出现，未来也将成为一种发展方向。

据悉，目前房地产资产证券化发行情况大致包括保障房、购房尾款、供应链、住房公积金、物业管理费、REITs、房地产ABS等等诸多类型。截至2017年3月，总额达到172.34亿元，其中REITs有91.61亿元。房地产信托投资基金，即REITs是集体投资计划中的一种，投资于可带来收入的房地产项目，如购物中心、写字楼、酒店或者服务式公寓等。房地产信托投资基金的大部分收入会以股息形式派发予持有人。REITs和目前国内的基金产品一样，可以封闭式运行，也可以上市交易流通。是一种典型的资产证券化投资工具。

据戴德梁行香港估价及顾问服务部高级助理董事江益雄介绍，REITs诞生于20世纪60年代的美国。截至2017年5月31日，全球上市REITs共有826只，主要投资于商场、写字楼、工业和公寓等物业类型。近年德国、土耳其和英国先后完成了REITs立法，推出相应的REITs产品。在不到5年的时间里，英国REITs增长至42只，发展相对迅速。同样截至2017年5月31日，香港和新加坡的房地产信托基金市场资本分别达到2.4万亿港元和737亿新加坡元。

国内有多个物业在香港上市

目前，持有国内物业并且比较出名的在香港上市的REITs有领站房地产投资信托、汇贤产业信托、开元产业信托、越秀地产投资信托以及春泉产业信托等。而国内由于目前仍未有专门的REITs的政策法规出台，只有类REITs的产品出现，以有固定收益的债权权益为主。目前主要为较小规模资产包或单一物业为主。对物业以被动管理为主，不能对物业进行主动管理，新增投资或者出售物业。多以项目公司股权+债权的组合出现。

江益雄指出，企业在国内发现类REITs的动因，主要是类REITs的融资规模通常为资产评估价值的7折，一般高于银行经营性物业5折左右的资产抵押率。以及轻资产运营，资产管理收入增加等。