上海新天地商业地产改造大解析！

每次带朋友来上海，总要去外滩，南京路，还有新天地。新天地，已经成为上海旅游的地标。然而你并不知道在10多年前这里还依旧是上海的一处旧城区。改造后的新天地，让这里充满不一样的时尚色彩，并且也成为各大商业地产学习的成功案例。

来源：一米好地

新天地介绍

新天地坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的商业地段。毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物。

改造是以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

项目取名“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。

上海新天地：
包含精品酒店88新天地、私人会所新天地一号、酒类产品、新天地礼品店等。
占地面积：约3万平方米

容积率： 1.8
项目投资： 14亿元
改造成本： 20,000 元/㎡
拆迁安置成本： 6.7亿元

建筑面积：5.56万平方米

建筑覆盖率：56%

开发商：香港瑞安集团

规划顾问：本杰明•伍德（Wood and Zapata Inc.）

建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院

日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次

殊荣： 2003年，新天地北里荣获由Urban Land Institute（ ULI）颁发的Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。

新天地入口景墙，将陶罐和金属LOGO结合起来

上世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，1999年香港瑞安集团开始新天地的改造项目。瑞安挑选了美国旧房改造专家本杰明•伍德（Wood and Zapata Inc.）来做规划设计。并邀著名的同济大学建筑设计院作为顾问。

最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。

新天地时尚商业综合体

石库门改造

石库门的保护与重建：旧瓶装新酒

石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。

石库门的价值：
石库门是上海最有代表性的民居建筑，通常被认为是上海近代都市文明的象征之一。
夏天的晚上，各家在弄堂里乘凉；
居民一边在弄堂洗衣服，一边与邻居聊天；
多家人合用厨房；
楼梯狭窄，杂物堆积……

石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。

新天地石库门

改造方法

改造中采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。

设计及工程以保留房子原貌为原则，而内部则进行了翻天覆地的改造。现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑��但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。

◆外表「整旧如旧」：
保留房子原貌为原则进行修建，昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑不改变。
◆内部「翻新创新」：
内设中央空调、自动电梯、宽频互联网等，把它改造成全新概念的经营消费场所。

商业整体旧改策略：北旧南新
北里以保留石库门旧建筑为主。
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
新旧对话，交相辉映。

运营模式

只租不卖，管理与经营分离

上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。这样的模式也与国际Mall 运营模式同步，也被国内大部分专家认可。国际化商业模式，这是瑞安在运作新天地旧改项目中的独特优势和成功的主要原因之一。

上海新天地在过去的十年间租金价格有翻天覆地的变化。

目前租户中85%来自中国内地以外的国家和地区。

客户群定位

小资一族
外籍人士
中外游客
企事业高管
个体工商户老板
中产阶级时尚消费人群

商业定位

盈利模式

商业先期提升区域价值

上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞（香港瑞安集团董事长）而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升。

运营策略

先开发商业

立足成熟商圈高起点，兴建高档住宅、办公楼作为人流支撑

地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。

房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；

新天地在建之际，房价升至15000元；

新天地建成，周边房价已升至20000元；

而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。

短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。

以翠湖天地为例：

2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。

2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。

2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。

开发商：新天地就是一个Mall

上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。
在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

新天地项目成功原因总结

观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。
手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。