商业地产步入调整期

近年来，受经济大环境和电商崛起的影响，商业地产面临前所未有的冲击。传统零售商铺面临困局、购物中心体量日渐加大，同质化竞争日渐激烈，电子商务快速发展，冲击着传统商业模式，过去两年已频繁出现的大型零售商关店潮，进入2016年之后愈演愈烈，诸多地区再现百货店关门、购物中心经营惨淡景象。国家统计局最新数据显示，截至今年6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%，部分二三线城市商业用房等消化周期达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上，商业地产去库存形势严峻。
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商业地产受实体经济拖累
根据中华全国商业信息中心数据，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%，相比去年同期回落4.2个百分点。
其实，近年来，在中国经济增速放缓、购物中心竞争剧烈、互联网影响的大背景下，实体商业不景气，百货业态及卖场关店倒闭现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布关闭旗下部分亏损门店。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。此前有媒体报道“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息，称原因是商家长期经营困难。上海大渡河路乐购店也于7月底关店，这家卖场2011年开门迎客，运营至今尚未满5年。
目前，商业地产尤其是大型购物中心严重过剩，让实体商业的转型更加举步维艰，这在很大程度上解释了部分房地产商主动或被动抛售物业的原因。经济不景气，内需不足，贸易额下滑，导致零售业规模萎缩，收入下滑。另外，电商的冲击，消费习惯改变，很多购物都通过网上完成，传统商铺收益越来越差。而且，前几年商业地产正直上升期时，不少房企扎堆商业地产，导致如今供大于求，商业地产同质化的严重现象也越加突出。相似硬件、同类型经营模式的太多，太普遍，产品与服务的竞争力越来越弱。
业内人士表示，商业地产呈现的整体性困难现象，一方面原因来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大。另一方面，电商冲击、宏观经济下行等外部因素也带来不小影响。对此，既需要政府从供应端控制增量，也需要开发商在商业地产的运营上逐渐去顺应新的消费趋势，从跨界、体验式业态等方面进行运营升级，促进国内商业地产健康持续发展。
不过，虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但业内人士认为，在房地产由制造业向服务业转型的过程中，商业地产有两大机会，一是城市更新；二是资产证券化。从投资价值角度看，商业类物业投资价值比住宅要高，主要是租金回报高。如果大的资本追求安全性，投资金额更大，可以选择商场和写字楼。目前，资本主要还是聚焦一线城市的商业物业。在互联网金融领域，商业地产的金融需求同样存在较大的市场。
房地产金融界资深人士、高和资本执行合伙人苏鑫认为，中国商业地产已经进入了存量时代，随着国家政策与经济环境的完善，证券化与轻资产运营才是商业地产的核心。目前，国内商业地产证券化的突出障碍是缺乏金融创新，以REITs(房地产信托投资基金)为例，由于估值、税收和市场接受度等因素制约，国内尚没有真正的公募REITs。苏鑫还表示，联合办公最近受到PE(私募股权投资)追捧，背后的逻辑是该模式通过轻资产运营，为初创公司提供了包括社交、融资、品牌推广等在内的深度服务。
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上海写字楼表现活跃
近期，上海土地市场火热，并且这一把“火”也顺势烧到了商业用地。土地市场“地王”频出，使得商办用地同样疯狂。
8月17日，闵行区莘庄镇闵行新城MHPO-0201单元出让，6家开发商经过激烈角逐，最终被保华以230500万元拿下，楼板价为18521元/平方米，溢价率178.32%。8月18日，吴泾镇闵行新城
MHC11101单元10A-01A商办地块(吴泾镇210-5)出让，11家开发商角逐，最终被宝龙以3.25亿元摘得，楼板价为5638元/平方米，溢价率7.08%。业内人士分析，以上海为腹地的商业地产房企进一步发挥优势深耕沪上。同时，个别房企开始蠢蠢欲动，计划分拆商业业务精耕细作，在未来几年里“搅局”上海的商业地产领域。
据高纬环球数据显示，上海去年商业地产市场的交易达到163亿美元，超过香港的135亿美元，成为第12大商业地产市场。如果“中国处于困境”的看法消退，2017年可能成为中国商业地产的好年景，由于信贷不断增长，中国一线城市的高质量建筑，明年的定价可能猛升。据不完全统计，今年4月上海已经有5个新商业体入市，分别是上海中心、宝乐汇生活时尚中心、悠方购物公园、缤谷广场二期及汇京国际广场。加上之前的上海大悦城、上海万达广场、上海K11购物艺术中心、环贸iapm商场等表现不凡的商业项目，可供消费者们选择的去处众多。如何在商业地产圈内做出区别于同行的差异化产品，仍是取胜之道。
业内人士表示，根据目前国内的商业环境，商业发展必须要进行创新，而且是突破性的创新。当今不光是传统地产商的竞争，来自电商、国内外乃至整个生活方式改变的竞争都有。当前商业的业态，早已超出了购物，超越了传统商业的概念，它是一种新的生活方式的象征，可以容纳社交、体验、教育等，未来商业需要重视消费愉悦的本质，扩大到消费型、娱乐型、体验型等消费。
该人士进一步指出，今年上半年，房地产市场逐渐回暖，上海房价、地价和成交量大幅上涨，但住宅市场房源有限，价格居高，投资住宅付出的成本与日俱增，收益却日渐缩水。随着住宅市场投资趋于饱和，商业地产逐步成为市场投资热点。其中，写字楼受益于互联网等新兴产业的快速发展，租赁需求大幅增长，投资收益持续提升。虽然写字楼的流动性较差，但可以作为长期投资，不仅有增值的空间，还能获得稳定的租金，这符合险资投资运用的安全性原则要求。并且，写字楼投资回报率远超过住宅和商铺，成为回报率最高的一类物业。
今年第二季度上海甲级写字楼市场表现活跃，莱坊的最新统计报告显示，虽然近期有多个写字楼项目竣工交付，为市场新增约469200平方米的办公面积，新供应环比上涨370%，但写字楼租金环比依然上涨4.2%，达到每天每平方米人民币10元。这是自2008年金融危机以来，沪上甲级写字楼租金每平方米首次达到两位数。由于目前写字楼市场的需求较为强劲，不少业主将税负成本转移至租户，大幅上调租金报价，使得甲级写字楼和超甲级写字楼的平均租金分别达到每天每平方米人民币10元和13.5元，环比分别大涨4.2%和6.3%。此外，“营改增”的新政策能降低大宗物业买家的未来自持成本，带动投资市场大宗交易成交量的增加。1—6月，上海房地产投资市场共录得六宗整购交易，成交金额达到人民币110.61亿元，同比增长46%。写字楼物业依然是买家青睐的资产类别。1—6月，写字楼大宗交易成交面积共284526平方米，同比上涨88.1%，占总成交面积的49.7%。人民币持续贬值的预期促使海外资本撤出，国内买家已取代海外机构投资者成为市场购买主力。展望第三季度，写字楼市场空置率将有所攀升。预计未来一年上海甲级写字楼的空置率将有所回升，市场租金在业主普遍提价以及核心区域出租情况良好的支撑下将继续上涨，第三季度预计环比上涨2%，未来一年则预计上涨5%。
此外，近年来在写字楼租赁市场扮演重要角色的P2P公司，由于近期兑付困难而出现大规模的倒闭潮，其集体撤离行动逐渐显现出对市场的影响。这些企业通常选址在租金较高的甲级或超甲级写字楼内办公。但就上海而言，P2P退租的影响面并不大。短期内，P2P公司的撤出确实会推升这些写字楼的空置面积，但由于包括咨询公司、银行金融机构及律师事务所等在内的专业服务类公司对于核心商务区的偏爱，这些新增的空置面积预计将会很快被吸纳。
但也有分析师认为，由于商业地产短期受到宏观经济以及部分区域商业地产供大于求双重因素影响，导致目前租金上涨有限，因此预判短期商业地产行业仍然承压，调整期可能会超市场预期。长期来看，商业地产单纯依赖租金驱动的盈利模式，若无突破，或有较大资金面风险。