投资商业地产前，绕不开这些考察细节

RET睿意德商业地产 · 2016/08/22 06:40评论(0)    收藏(0) 3.2W字体：宋
房地产
普通人与商业地产人逛购物中心时的“姿态”一定不同。今天小睿就来与大家分享一下，作为一名商业地产小伙伴，在商业项目考察前，需要明确并牢记于心的三大考察维度与八项考察的关注细节点。在此方法论指导下，我们就能以更优美高傲的“姿势”逛商场，逛出别样的“风景”与价值。

其实，这里说的“逛商场”并不是大众意义上的Shopping，而是指商业地产从业人员对商业项目的考察。而小睿要与大家探讨的“最优美姿态”，是指要“带着商业规划的思维进行商业考察”。

开发一个项目并非靠开发商一己之力，其实他更像一个资源整合者。因此，我们要了解与开发商有关的商业规划公司信息、建筑设计机构、建筑设计师、招商机构、运营公司等项目相关信息，当然还包括金融机构、营销公司、传媒推广、运营公司等。

在进行实地商业考察时，可以预先通过互联网等渠道搜集地块指标（包括总建筑面积、总占地面积、项目容积率等客观信息）以及项目信息（包括开业时间点、总投资金额、商业使用率、停车位总数等）。

相关信息搜集完成之后，就可以出发进行一场闪亮亮的商业考察之旅啦，别忘了带上必备工具——照相机、手机、测距仪、录音笔。前期充分准备之后，就可以步入商业考察的主题啦！

商业项目考察，主要从差异化定位的挖掘（包括项目占位、业态规划）、项目产品力的细节借鉴（包括形象展示、交通动线、软性设计），还有招商运营的策略实践（主要包括招商质量和运营管理）这三个方面进行。

一. 差异化定位的挖掘

1. 项目占位

首先，我们来分析商业定位中项目占位包含的商业模式。商业项目的模式主要分为百货商场、专业卖场、购物中心和商业街区。这四种项目模式各有优劣，要依不同情况选择。

百货商场是指在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。它的优势在于：加速商业成熟，运营商具有丰富经验和品牌号召力；业主操作简单，定制设计，清水交付，亦省去后续运营工作。而劣势包括：失去控制权，百货合同期长达15-20年，且一般不允许开发商干预经营；租金收益低，传统百货以二房东形式盈利，故付租能力较低；毁约风险高，由于百货大势不利，已出现部分毁约案例。

专业卖场指 同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。这样的商业模式其优势是：差异化经营，若周边综合型商业竞争激烈，专业卖场可能夹缝突围；扩大辐射范围，单一类别聚集形成规模效应，目的性极强。劣势是：租金收益低，由于租赁面积大，单方租金较低，部分品牌亦为二房东经营，故不会支付高租金；失去控制权，专业市场合同期约10-15年，且一般不允许开发商干预经营。

购物中心则是有计划地实施全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，将业态不同的商店群和功能各异的设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。购物中心的商业优势有：功能复合化，一站式满足消费者购物、餐饮、休闲等多种需求；高租金收益，分割出租单位面积租金大大高于整体出租；自主调整权，可对租户进行快速调整， 保障项目活力；整体形象好，同等档次购物中心外立面及内部形象一般优于百货和专业市场。同样，购物中心也存在劣势：运营管理要求高，需要专业人员进行管 理，若管理不善或竞争能力不足，可能导致极高的空置率。

商业街区是以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。这样的布局与结构优势：创造不同消费感受，更多户外空间，不同建筑风格，独特购物感受；解决分时消费管理，部分业态运营时间具有特殊性，若置于集中商业内则不利于管理；物业特性有利散售，每户均拥有一定的展示面和独立到达动线，且相对受周边其他商户运营影响较小。劣势包括：有效体量受限，高区难以存活，地块密度既定情况下，体量存在上限；气候影响明显，受季节性冷热空气影响，不太适宜北方以及热带区域。

项目占位的第二个信息为客群选择，在进行客群选择时，要重点关注核心客群，根据这部分人群的特征展开后续商业步骤。并且，客群的选择直接决定了后续品牌筛选的内容：

奢侈品牌对应的主要客群是家庭收入高或单身金领人群；高端品牌目标消费者为中产家庭和白领；快时尚品牌主要面向白领和都市时尚年轻人；大众品牌适合都市年轻人和学生，而中低端品牌则主要以学生和基层打工者为消费对象。

2. 业态规划

在商业定位涉及业态规划时，主力商家的设置也要根据周边环境选择：社区中心对应超市或大卖场；区域生活方式中心的商业实体里，超市+影院+KTV+儿童+健身等业态为主力商家；城市休闲中心的主力商家则主要为会所+餐饮+酒吧的搭配。