商业地产的“血管”——浅谈商业动线规划的原则

如果将一个商业购物中心比作是一个人的身体，显而易见，商业动线就是人体的血管，血管中流淌的血液就好比是人流，心脏是商业购物中心的中庭，如何让人流像人体的血液一样畅通的循环并到达人体的各个部位正是我们在规划商业动线时深入思考的问题之一。

商业动线如果不能闭合进行循环，被人为堵死切断，显然购物人流到达的可能性将会大大降低，这将引起连锁性的问题：没有客流以及商家没有收入，经营惨淡就会缓交租金甚至上升为一定程度的抗阻，最后导致商家没有经营利润而主动撤铺。所以，我们看到很多商业地产经营惨淡的原因之一正式前期在商业动线规划方面由于考虑欠佳、或者没有后期商业营运经验而出现的划铺不合理的窘态。

商业动线正是商业建筑体中人流的一种运动轨迹，单一顾客的运动行为可能带有随意性，但群体性顾客的购物运动轨迹其实是有规律可循的。商业建筑物内良好的动线规划，可以在错综复杂的商业体内为购物人流提供清晰可循并可容易辨认的商业脉络，更能使消费者在商业建筑物内停留的时间更久，在消费购物过程中尽可能多的经过更多的有效商业区域，降低消费者在购物过程中的体力消耗，同时结合科学的商业业态落位与品牌组合，可以使消费者在购物中增加新鲜感、增加购物兴奋点、增加购物的兴趣和消费冲动，从而间接提高商业的经营收益。

总结一下这么多年我经手的商业项目案例，总结出我个人对商业动线规划的一些经验和看法。

一、商业动线的分类。

商业动线如果从商业功能角度分类，可以分为：外部动线、联络动线和内部动线。

1、商业建筑物的外部动线有环绕商业项目的广场、建筑红线前的行人道、走廊等，其功能是使消费者能够通过此动线快速找到商业建筑物的入口。

2、联络动线有入口特殊功能或安全功能的通道、天桥的连廊、与城市地铁联通的地下通道等，联络动线的功能显然是启动消费者进入商业建筑物内的有效“桥梁”或载体。国内早期很多建有地铁的城市都有地铁上盖的商业购物中心，地铁上盖顾名思义就是购物中心建在地铁站点的上面，同时人流不用上到地面而从地下与购物中心联通的通道直接进入到购物中心的地下商业区域，像上海的国际港和大悦城、北京的SKP、金地中心、朝北大悦城等商业项目，都是通过与地铁站点联通的地下通道连接线将地铁人流导入商业项目内。

3、内部动线又细分两类，其一是平面动线，其二是提升动线。平面动线是单个楼层内通过引导人流到达楼层平面各个角落以及商业经营区域的购物行走通道，平面动线国内通常使用较多的有“回”字线、“十”字线、“田”字线、三角线等，目的都是为使购物者能够尽量经过商业经营面积中的每一间商铺，从而提升商铺门前的客流量，有了客流量和人流就增大了进店率和提袋率。瑞典宜家集团投资开设的北京荟聚购物中心，规划设计采取现代机场简洁的空间理念，同时平面动线采用三角回路线的方式，构成了室内的商街，消费者不知不觉在一层中经过了每一家商铺，提高了商铺的经营价值。