一半海水一半火焰 商业地产需精耕细作适应消费变化

商业地产行业一半是海水,一半是火焰。好的商业项目则具备虹吸效应,聚集大量人气,强者更强。表现欠佳的项目或选择苦苦支撑,或回炉重造,涅槃重生。

商业地产行业一半是海水,一半是火焰。好的商业项目则具备虹吸效应,聚集大量人气,强者更强。表现欠佳的项目或选择苦苦支撑,或回炉重造,涅槃重生。

对于商业地产商来说,瓜分市场的不仅有同类竞争者,各式各样的电商也在异军突起,纷纷希望分得一杯羹。然而不同于住宅属性的商业地产要做到盈利,往往耗时更长、需要更强的操盘运营能力,整体库存高企压力下,如何打赢存量与增量的翻身仗成为行业不得不思考的问题。

直面高库存

对于库存问题,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,去库存有“三大”:库存大、分化大、难度大,且商业地产的库存较住宅来说更加严重。

“据统计全国商业地产的待售面积是2.7亿平方米,住宅面积是4.5亿平方米,为什么说商业地产的库存面积更大?因为我们一年的销售量12.8亿平方米中11.1亿平方米是住宅,只有1.7亿平方米是商业,也就是说从待售面积来说,我们的住宅占比远远小于商业地产,但是我们的库存当中35.7%是商业地产,这里面的比例很高,所以我们过去讲的泡沫化,同质化,边缘化其实还有过量化,库存大,这是我们面临的问题。”顾云昌表示。

然而,中央文件中提及的主要是住宅地产的库存,没有谈到商业地产的库存,如今行业讨论供给侧的改革、讨论商业如何盘活,商业地产的库存也应该引起高度关注。

谈到分化大的问题,新的一年,政府就供给侧改革打出的政策组合拳将更多的焦点引向了一线城市,二三线商业地产库存的高企有进一步加剧的趋势。

顾云昌坦言:“供给侧的改革政府是主体,因为这是中国的房地产市场最大的特点。政府是土地的卖家,所以供给侧的改革,对于政府来说意味着制度的创新,真正地管控好土地的供应量,不要再什么地区好地段就卖商业地产,这个地方一定要建写字楼,这个地方建购物中心。地区的开发建设一定要根据市场的需求动工,该扩大的扩大,该减少的减少,做到有保有压。”

“熬”过深冬

去年上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米。到2018年,预计仍将有6146万平方米的新增供应陆续入市,占现有存量的63%。这意味着,在三年内,大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

业内不乏对商业地产唱衰的声音,然而也有观点表示:“冬天来了,春天还会远吗?”

对于这一看法,中华全国商业信息中心的王耀直言:“关于进冬天和春天的讨论,我觉得都不准确,个人觉得未来两年商业地产会进入深冬。”

房地产企业对于商业项目的开发从疯狂开始变得小心谨慎,于成都召开的中国商业地产行业发展论坛第十三届年会上,专家表示:不仅是传统商业增速放缓,线上消费的增速也在减缓。未来经济拉动需要依靠生活服务业,从这一层面来看,商业地产还可以通过模式的改变找到突破口。

在红星美凯龙的董事长车建新看来,商业地产不仅是要有商业,一定要有地产的开发,这是未来竞争的核心。纯粹的商业很难做,因为现在的竞争呈区域白热化,一方面我们和电商在竞争,另一方面我们的同行也在竞争。购物中心、房地产与商铺一起开发,住宅出售后赚的资金可以补给商业。有住宅支撑,商场是没有成本的,租金就可以不要太高,未来的购物中心一定要与住宅、商铺开发结合。

麦肯锡全球合伙人陈有钢表示,虽然现在经济增长比较缓慢,但两代人积累的财富将在下一代释放出来,这也就形成了所谓的“花二代”,财富效应集中在“花二代”反映出来。这批消费者身上有明显的特征,他们可能会去购物中心体验,但到网上下单消费,真正的收益没有发生在购物中心中。很多购物中心都会有相同的困惑,打造的体验业态是否产生了真正的价值。对于购物中心来说,是否进入寒冬期取决于未来运营者能否通过商业模式的改变留住消费者。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来,商业地产行业呈现整体困难,挑战既来自行业内部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大,也有电商冲击、经济下行等外部因素。未来行业变革加快,将会普遍出现文商旅等产业跨界融合,商场去购物化,增强体验与服务。写字楼去办公化,引入医疗健康、文化、创客等全新业态。行业分化重组加剧,开发、资本优势开始让位运营,回归商业本质。