把脉商业地产动向 谋局未来转型之变

4月9日，由浙江省房协商专委主办的“2016浙江商业地产创变峰会”在杭州拉开帷幕。原国家建设部副部长、中国房地产协会会长刘志峰、浙江省住房和城乡建设厅副厅长应柏平等领导，以及省内11地市城市房管、规划、招商等相关政府部门代表、商业地产开发商集团高管、商业地产相关咨询、招商、设计、工程、运营管理等企业代表600余人参与大会，现场大咖云集，高朋满座。
峰会以“创变”为主题，聚焦商业地产的痛点、热点、机遇、挑战等话题，商业地产不同圈层的参与各方，就高压库存如何去化，国家政策如何把握，经济大势如何洞彻等方面问题做出了精彩的发言和激烈的讨论，面对“整合抑或被整合”、“被动出局还是谋篇布局”等现状进行了一次高规格的思想交锋，并在观点的碰撞中寻求答案。
峰会现场
浙江楼市整体发展态势向好
过去的一年，浙江的房地产市场呈现了销量价涨向好发展的态势，商品房的销售面积达到5985万平方米，同比增长28%，创历史最高水平。据浙江省住房和城乡建设厅副厅长应柏平分析，2016年全省新建商品住宅销售价格从3月底开始触底回升，商品房的存量大幅回落，其中11个社区市的市区的商品住宅的的消化周期回落到去年年底的13.5个月，处在比较合理的一个水平。
原国家建设部副部长、中国房地产协会会长刘志峰
原国家建设部副部长、中国房地产协会会长刘志峰
而对于杭州来说，将要召开的G20峰会给杭州的城市发展带来了前所未有的机遇，这座城市重新焕发了无限活力。从去年5月以来，杭州市就努力践行打造美丽杭州，建设两美浙江示范区的专项行动，根据G20峰会的保障设施要求，进行了22个交通设施建设，提前建设了10条快速路，加快实施奥体中心、钱江新城、西湖风景周边26条主次干道，同时加快了轨道交通建设，在已建成82公里的基础上，上报了三期规划，预计到2022年亚运会前，杭州将有十条地铁建成，总里程大于400公里。
然而相对于城市发展的契机、住宅市场今年以来的欣欣向荣之景，商业地产的形势却不容乐观。正如傅林江所言，目前杭州商业地产面积是2581万平米，在售面积约570万平米，即将要上市的数据，达到了1998万平米，如果按照每个月13万方的销量的，杭州要16年来去化。
高库存压境，商业地产瓶颈已到？
高峰论坛
高峰论坛
应柏平表示，当前的浙江商业地产也遇到了一些问题和发展的瓶颈。就浙江而言，商业地产的总量过大，部分地区已经过剩，需要消化的周期比较长；商业地产同质化严重，部分商业地产规划建设品质不高，难以满足用户的个性需求；部分开发企业出现经营困难，有些项目无法如期交付，诸如此类的问题制约了商业地产的进一步发展。
商业地产发展至今，市场已经发生了广泛深刻的变化，从开发运营主体、运营理念、运营模式都在发生着不断的变革和创新。就浙江市场来说，在这种持续不断地变革创新中，商业地产也取得了瞩目的成就，也逐步暴露出一些问题，不少问题完全是新的，过去没有遇到过的。
高朋满座
国家建设部原常务副部长中房协会长刘志峰分析认为，导致上述困境的原因在于，一是城市设计过度依赖商业地产拉动城市投资建设，使大量商业地产项目规划无序，盲目发展；二是开发商在住宅失去投机炒房的条件后，盲目转向商业地产；三是商业地产同质化发展，个性化、差异化发展不够。经营模式老化，特别是电商冲击下面，利润和租金不断下降，加上历史遗留项目的叠加效应，使商业地产开业与歇业的恶性循环；四是与互联网的探索发展无实质性突破。
冲突与挑战当前，何去何从？
写字楼库存加剧，商业项目同质化竞争加剧，电商经济日新月异，冲击与挑战面前，如何强化源头管控，有序供应土地，如何提升产品的品质，优化产业结构，如何创新发展模式，适应形势的变化和用户的需求等等，正是我们面临和迫切需要解决的问题。
中国商务写字楼等级评价标准专家组组长、蓬德建筑设计北京有限公司总建筑师董少宇表示，任何困难的时候，都是有机遇的。首先城市的规划建设管理单位要改变观念，不能恪守过去已不适应现在经济发展的规则；其次作为开发商来说，要做的是摸清客户群体，深刻了解客户需求。开发商要从现在的状况当中了解经济发展的规律，确定自己企业发展的方向，作为企业的发展计划，也利用这个机会，抓住下一个阶段搞发展。
傅林江从自身经验谈起，认为进入一个市场，首先要对这个市场的水土做充分的调研，以免无法适应，而关于如何去库存走销量，他举例道，“我们在写字楼的设计的时候，已经把未来的充电桩系统预留好，我们预判未来五年以上，电动汽车将会逐步替代我们现有的燃油汽车。如果你地下车库里面没有充电桩系统的话，你的销量也会出问题。也就是说，在设计的时候一定要有前瞻性，充分考虑到客户的需求，现在互联网思维、客户思维，一定把客户的需求放在前面，销售一定没问题。”
互联网浪潮汹涌向前，城市发展日新月异，机遇与挑战并存，商业地产变革风云正浓。