商业地产商必看！厦门城市综合体发展研究之选址篇

关于厦门城市综合体（专题阅读）的研究，本文将着眼于市场发展建议，从地块选址、合理供地、档次规模、未来发展四个方面提出详实的分析及建议，以期对开发商读者略有裨益。

地块选址建议

(一) 选址原则

城市综合体的选址是非常重要的环节，通常选址应注意以下几点原则：

1、必须要有足够的人流和消费基础，如3公里范围内常住城镇人口超过15万人，且周边现状为无同类型综合体项目布局的已收储用地；

2、必须要有商圈作为基础，城市核心区；

3、必须是代表着是一个城市的经济增长区域；

4、城市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行消费。

(二) 选址影响因素

城市综合体的开发建设是一项复杂的系统工程，它的建设影响到房地产开发企业的收益，影响到区域公共功能布局，甚至影响到城市未来的建设。根据国内外的选址理论，以及城市综合体自身的特质和相关案例，影响城市综合体选址的主要因素有环境因素、经济因素、政策因素等。

1. 环境因素

(1) 用地物理现状

用地地质条件：应尽量选在工程地质和水文地质条件较好的地段，应该选择地势相对较高，地形平坦的地点。

用地平整性：零碎的用地不适合城市综合体的大体量开发。用地形状要求比较规则，面积适宜，地块完整。

用地可进入性：周围交通状况是否能够容易从周围道路进入，如果容易堵塞，则会影响未来城市综合体的人流。

用地视觉感受：用地与周围道路要处于一个合理的相对位置。尽量避免道路明显高于或低于城市综合体用地，以防影响整体质感。

(2) 用地区位

城市综合体用地区位的优劣直接关系到市场效益和价值发挥。可从配套基础设施完善度、交通便捷度及区域价值属性来表现。

配套基础设施完善度。城市综合体虽能够独立维持自身运转，但城市综合体来往的人流不仅仅是其内部居住的人流，因此这就使得城市综合体需要周边的配套设施提供完善的支持，从而更加稳健运营。

交通便捷度。便捷的交通条件能够满足城市综合体人口、货物集散要求。主要指：周围道路拥挤状况、进出方便程度；附近有无城市干道或重要道路，区域可达性高；道路可拓改造难度，将来交通限制程度；公交可达性、大众人流易达度等。

2. 经济因素

(1) 宏观经济环境

当一个城市经济发展状况良好时，各项经济指标也处于一个健康发展的阶段，城市综合体更适合建在这样的区域，良好的经济状况为城市综合体的成功运营提供了强大支持。

(2) 区域内居民购买力

城市综合体的成功与否与商圈的居民购买水平息息相关。这一水平最直观和单纯的是通过人均GDP等统计数字反映出来。

(3) 消费习惯

城市综合体的出现使得居民开始逐步习惯综合体作为社交、休闲、办公、就餐的场所，而且不断出现各个消费群体，居民对其热衷程度不一，因此在建立城市综合体时必须要提前了解各个商圈的居民消费习惯，消费层次，以及转变消费方式的可能性，从而保证后续经营的持续性。

3. 人口因素

城市综合体的选址受到所在区域人口因素的影响，主要包括人口数量、人口密度、素质和结构等。人口数量越多，人口密度越大，那么理论上人们消费需求会越大，对外界企业吸引力也越大，从而促进城市综合体的发展。

4. 政策因素

城市综合体选址受到政策的影响，主要表现在政府在城市综合体开发中给予的土地供给、融资贷款、项目审批方面的优惠措施，如果区域内政府对城市综合体的建设给予较高的政策支持，认为综合体能够提升城市形象，拉动经济，那么城市综合体应该优先选址于此，当然，政策过度干预，仅考虑综合体对城市的作用，忽略其他价值，那么综合体的选址要慎重考虑。