济南楼市将放量收官 商业地产库存压力仍较大

在各种政策推动下，济南楼市网签量近几个月连续上涨，并且突破济南商品房网签量的单月纪录。进入12月份以来，济南楼市成交势头不减。经济导报记者21日从济南市房管部门获悉，上周(12月14日至20日)济南新建商品房网签3733套，截至本月20日，12月新房网签总量已经达到了10254套，日均成交512.7套，济南楼市放量收官成定局。
同时，济南楼市价格也开始止跌回升，11月份房价结束了自去年9月以来长达14个月的连跌周期，价格首次超过去年同期。
成交量大增
与2014年的楼市相比，济南楼市在2015年可以说是触底反弹，在各种救市政策的刺激下，成交量多次过万。济南房管部门发布的网签数据累计显示，今年前11个月有8个月商品房网签量都过万套，去年达到这个规模的月份仅有7月和12月。
从下半年网签数据来看，8月网签总量9239套、9月网签总量10689套、10月网签总量12835套、11月网签总量13798套，省城楼市网签量近几个月连续上涨。
导报记者采访了解到，临近年底，不少楼盘已经进入收尾阶段，不少未进行网签的房源必须在年前完成网签，随着月底的临近，进行房源“补签”的购房者会明显增加。由于距12月底还有11天的时间，若以此前日均成交512.7套粗略计算，本月31天的时间商品房网签量或将近16000套，成为省城历史上网签量最多的一个月。
随着济南楼市成交量的不断攀升，房价也逐渐显露回暖趋势。根据国家统计局18日发布的数据，11月份济南房价环比上涨0.2个百分点，同比上涨0.2个百分点。
据克而瑞房价点评网的数据显示，市中区11月份住宅均价为9990元/平方米，与1月份7782元/平方米的房价相比，上涨了约2200元/平方米，涨幅为28.4%。
历下区11月份的住宅均价为10924元/平方米，位居区域房价之首，与1月份房价相比上涨了15.7%;历城区11月住宅均价为7273元/平方米，涨幅为13.6%，槐荫区上涨3.2%，高新区上涨2.6%;天桥区房价有所下跌，11月份的成交均价为8175元/平方米。
进入12月，省城在售楼盘涨价势头保持了延续。导报记者注意到，12月涨价楼盘主要集中在历城区的工业北路附近，原因是新东站的建设提上日程，使得周边楼盘纷纷加入涨价行列。
商业地产库存压力大
去年楼市低迷让不少房企手中的待售房源猛增，进而在今年不惜大幅降价来促销，促成楼市销量出现大幅增长，然而商品房成交量的飙升，并没能使得商品房库存下降。济南住建部门的数据显示，截至22日 9时，目前商品房可售套数为22.24万套，比年初增加了 2万多套。
导报记者统计发现，前11个月，济南商品房共成交118474套，其中住宅网签82349套，占销售69.51%。作为省城楼市中的主力，住宅销量虽占到全部商品房网销量的近70%，但住宅库存却只占整个商品房库存量的21.86%。数据显示，省城新建住宅可售套数为48603套，相比1月的53591套，减少4988套，少了近1成。以目前的消化速度来看，尚不足7个月的销量。
“济南住宅供求关系接近平衡，但商业物业库存较大，短时间内恐怕难以消化。”一业内人士对导报记者表示，存量房中包括住宅、储藏室、车库、商铺、写字楼、厂房、公寓等很多类型的商品物业，住宅卖得好，只能带动储藏室、车库等销售，并不意味着商铺、写字楼热销，“目前的库存结构分析比总量分析更为重要，或者说库存背后其实也有分化的现象。”
该人士表示，商业地产属于投资，投资最重要的两点就是保值升值和变现能力，相比住宅依靠外来消费拉动，商业板块更加依赖于区域内的经济增长。
导报记者走访了解到，随着圣诞节和元旦的临近，不少楼盘已经开始筹划年末的客户答谢活动，接下来的一段时间里，楼盘的暖场活动或将有所增加，虽然新推房源几无可能，但消化库存房源仍将是房企的目标。
济南住宅供求关系接近平衡，但商业物业库存较大，短时间内恐怕难以消化。住宅卖得好，并不意味着商铺、写字楼热销，库存背后其实也有分化的现象。