中国商业地产遭遇发展瓶颈：遇冷表象下依然蕴藏生机

2015年，一二线城市相继出现大块商业用地流拍，开发商接连退地的罕见现象。而三四线城市的情况更不乐观，许多城市和城镇屡屡出现大面积鬼城和鬼楼。而在运营方面，也出现了明显的衰退现象——营业额严重低于行业平均水平的“僵尸购物中心”，和CBD中央区大量空置的写字楼，中国商业地产（专题阅读）遭遇发展瓶颈。

近年来，地方政府过度依赖土地财政，摊大饼式的城市建设伴随的是粗放式的土地开发，大量商业项目一哄而上。来自国家统计局的数据显示，2015年前十个月，在非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积（包括办公楼、商业营业用房及其他）达到2.5亿平方米，为历史最高水平。三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

商业项目的平均地价水平高于住宅项目约20%或以上，而它们的平均建造价格比住宅则要高出约50%甚至1倍以上，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。

随着商业地产库存的大量增加，短期内市场无法消化，有价无市。造成一线城市出现大块商业用地集体流拍，黄金地段商业用地相继退购等消极现象。而在商业用房的高昂运营费用和巨大招商压力下，商业地产项目最终成为鸡肋。伴随着房地产利润率持续下滑、电商对传统零售的冲击，传统百货和购物中心举步维艰。

在商业地产遇冷的大环境下，如何突破困境,持续发展，成为中国房地产改革，乃至经济改革中的重点。“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的供应与需求双向体系还需要进一步完善。

从最新出台的相关政策上看，政府大力推出“供给侧”这一经济改革方向，这一名词也成为观察中国宏观经济政策变化的一个新角度。11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记强调，在适度扩大总需求的同时，着力加强“供给侧”结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。

以户籍改革和推进城镇化为主的宏观政策可以提高三四线城市的市场需求，伴随人口的有序增长，一二线人才的输入，地方经济的活跃，城镇的功能配置将被激活，库存量超标的情况将得到有效缓解。

开发商应该充分利用政策和金融改革的优势，积极探索寻求实现轻资产化运营。中央提出供给侧改革将有利于提高土地资源的利用率，而以运营输出的轻资产模式将提升整个商业地产的发展层次。通过深度整合内部资源，全面提升商业地产各环节综合服务的能力，改良供给端的各项指标，满足一二线城市的复合型市场需求。

按照国家的战略布局，研究探索城镇化问题，从经济社会发展的大趋势中去思考。未来中国的城市结构，应该是巨型城市与大中型城镇相互呼应，中小型城市围绕伴生。商业地产开发要以人为核心，为人服务，注重体验感和综合业态互动。中国商业地产行业的整体转型，必将突破当前瓶颈，迎来新生。