成都城南黄金地段死铺频出商业地产发展显隐忧

一直以来，成都人普遍认为城南目前最大的问题是商业配套不完善。但事实是城南大型商业、生活配套并不缺，甚至数量也不算少。只是这些商业体在“配套不足”的城南并没像预想中那样红火起来，而是陷入艰难的生存危机。城南就一直这样处在“商业配套不足”和“商业体面临死境”的尴尬悖论中。业内专家认为，城南的真正问题其实不是商业配套不足，而是生活氛围不足。

现场直击
寸土寸金的好地段门可罗雀频现大量死铺
位于武侯区府城大道的九方购物中心可谓一经典案例。九方对面即茂业中心高端写字楼，可谓拥有大批消费主力。毗邻高新区管委会，中国联通办公大楼、招商银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行等众多银行汇聚，紧邻地铁高新站，可以说地理位置相当具有优势。
但小编近日实地探访时发现，尽管拥有好地段和交通优势，但九方购物中心仍然跟城南大部分商业综合体一样，整体生意冷清，外面门可罗雀，死铺频现，真实印证着城南商业地产的尴尬局面。

九方购物中心：餐饮火爆其他商铺生意冷清
11月5日中午，小编来到九方购物中心，发现中午来这里吃饭的白领络绎不绝，负一楼和五楼的餐店几乎都要排队。小编顺势采访了一位前来就餐的客人，“我和同事几乎中午到来这里吃饭，离办公室近，但唯一不足的是，可供挑选的餐店比较少，重复吃这几样也难免乏味”。
同时，小编也发现了一个现象，除了餐饮，其他商铺确实异常冷清，除了偶尔三三两两饭后逛逛散散步，但基本上可用门可罗雀来形容。商铺营业员介绍，”平时也就中午可以看见几个人，其他时间人都非常少，你看那边几个关门的，就因为人少没人买，支撑不下去了。”

世豪广场：冰火两重天伊藤人气旺盛其他商铺门可罗雀
而位于高新区剑南大道与天府二街交汇之处的世豪广场也是如此。虽然借势伊藤，但人气还是严重不足。
小编发现，虽然世豪借势伊藤，但在现场来看，除了广场中庭挂上的大型横幅显示出这是一个没有停业的商场，其他地方，几乎看不到任何的商业气息。而相比之下，旁边的伊藤买鞋买包的年轻女士众多，气氛显得热闹多了。
小编采访了在伊藤买鞋的以为年轻女士，她说“我住在附近，平时生活必须品来这里买，但只要是周末基本去春熙路买。春熙路虽然人多，但有逛街的气氛，要买便宜的有便宜的，要买上档次的也有高端的，选择性很多。”

复城国际：餐饮众多但吸附力不强
离世豪广场不远的复城国际广场现状和世豪广场也差不多。复城国际以餐饮为主，存在大量餐厅、饭店、咖啡馆，可以说以美食吸附周边消费人群是一个不错的方式，但小编实地探访发现，即使是中午吃饭高潮时间，除部分餐店人多以外，也有相当大的部分只有几个顾客，饭店的服务员比吃饭的顾客都多，特别是饭点之后，大部分门店都关门，整个气氛比较冷清。

世豪广场和复城国际位于崛起的大源板块，毗邻大源中央公园，周边都城雅颂居、华润凤凰城、保利星座、复城雍湖湾、建发鹭洲国际等已建或再建的楼盘大量存在，天府大道、新益州大道、剑南大道重要交通主干线，距离地铁1号线世纪城站也不远，但如此寸土寸金的地段，人气却爆冷。

市场数据：存量高+租金高+人流少=死铺频出
成都的大部分商业地产一直都是苦苦经营才能维持生计，而迅速崛起的城南商业地产也没有摆脱这种现状。
据四川中原地产数据显示，仅大源片区，相比去年，今年的销量下降至2000余方，同时市场存量过高，接近60万方，按目前市场去化速度，约去化30月（2年半），区域商业市场不容乐观。
而且这些地段的商铺大部分租金较高，复城国际1—4层商铺价格区间在50—300元/㎡之间，靠近天府二街口岸处商铺租金最高可达300元/㎡。世豪广场租金为3年反租期保底租金，每年租金按10%递增。高租金加上人流不足，导致死铺频出。

业内声音：同质化泛滥多接地气是关键
四川中原地产二级市场数据资源主任官正雨认为，城南商业地产的主要问题在于体量大同质化严重，中高端购物中心遍布但缺乏更能满足居住生活的社区型购物中心以及以主题游乐购物中心。另外，城南部分区域周边配套不完善、人口消费拉动不足，一些项目仅依靠商务人流对于支撑项目经营还是有限。
他认为，未来城南商业地产应制定适宜的推盘方针，对已呈现的项目要避免同质化问题。另外，当前成都高端商业和传统百货已呈饱和状态，但“接地气”的社区型购物中心较为缺乏，而国外社区型购物中心发展成熟，这或是商业项目转型的较佳出路。

未来展望：发展潜力不容小觑但需特色化经营
戴德梁行成都公司商业地产部主管、高级助理董事张扬先生认为，城南商业数量虽然多，但商气还未形成，有规模，但规模效应的发挥还需要经历很长一段养商的过程。
但城南作为目前大力开发的片区，其商业价值和潜力不容小觑，既有政策扶持和引导，又有各大企业集聚集中发展，发展方向和发展后劲都足；其次，城南很多楼盘逐渐入市，新兴群体入驻，形成一定的人力规模后，会对城南商业的发展形成支撑；另外，各大品牌开发商的加入，在为商圈提档升级的同时，也加剧了城南商业的竞争。总之，城南商业的发展需要时间，有很大的发展潜力和发展空间，但同时，招商和运营等也面临较大挑战。
张扬先生最后分析表示，商业地产成功成熟的原因有很多，既有人尽皆知的必然性也有尚未可知的偶然性。对于城南商业地产未来的发展，则可以从以下几个方面探讨：
首先，立足城南整个商业环境，以发展的眼光从几年的时间轴来看待商业，在充分了解动态市场的前提下，结合项目的地段、人群、需求等量身定制适合项目的商业发展模式；
其次，打造属于项目自身的特色，填补市场空白点，在差异化的竞争中体现项目价值，吸引人气；
最后，注重招商和运营，成立专业的商管团队，目标明确而高质有效的推动项目发展。而从大环境来说，同时还在于城南生活氛围的漫长培育，生活氛围起来了，商业经营就不会再是问题。