受电商等影响 商业地产转型势在必行

经过十几年的发展后，由于电商冲击、存量较多等因素，商业地产的发展受到了一定的影响，面临诸多挑战。而转型——通过线上线下互动、增加体验式元素等方式，或将成为商业地产发展的一个机遇。与此同时，当下，对于投资者而言，在选择商业地产项目时要更加谨慎。
新时代面临新挑战
经济格局并不是一成不变，在经过十几年的发展之后，商业环境开始迎来了前所未有的变革时代，互联网对于各行各业的冲击使得人们从消费外在环境到消费理念以及方式发生了改变，商业地产也开始受到影响。
“商业地产遇冷，主要是受电子商务影响，网店对实体店冲击较大，这必然波及实体店的载体——商铺。”业内人士表示，如今微商多以居民住宅或小型办公室为发展载体，这对商铺也有一定影响。
另一方面，我市商业地产存量充足，后续又有新的商业项目推出——黄岩亿邦豪庭、温岭京汉君庭、临海太和新苑和三门银轮玫瑰湾等项目就有商铺在售；路桥中盛城市广场或在本月推出30多套的二期商铺，面积40平方米-200平方米不等；中环世纪写字楼在售，享全款9.5折、按揭9.7折优惠；台州财富商贸城将在本月底开盘，届时将推出20-40平方米商铺……而在一定程度上也是商业地产市场面临的挑战之一。
在业内人士看来，造成商铺投资价值减小的一个原因就是近几年商业地产的高速发展——除了综合性商业地产外，现在绝大多数楼盘都有沿街商铺，有的甚至是开发商打造的商业街，此外还有酒店式公寓、购物广场金铺等多种类型。
此外，为了销售出去，部分开发商又打出了售后返租等商业牌。“返租这种形式看起来很美，但是完全把主动权交给了运营方。现在实体经济受到的冲击较大，如果商业项目运营不利，业主的商铺就会砸在手里。从这个角度来说，就是风险转嫁。”业内人士指出，返租商铺、产权式商铺等投资风险过大，对投资客而言也是一大挑战。
商业地产亟需转型
商铺作为非生活必需品，并不像住宅那样，在库存压力下开发商可以通过种种优惠促销手段实现“以价换量”。同样是商铺，有些可能卖到几万元一平方米依然十分抢手，有些可能降到几千元一平方米也依然无人问津。
事实上，在新时代下，受电商冲击、存量较多等影响，商业地产面临诸多挑战，在此情况下，转型，对于商业地产而言是一个发展机遇。
进入移动互联时代以后，生活方式都发生了巨大改变，尤其是对于习惯了“移动”生活的年轻一族来说，购物、娱乐、出行、社交，都可以在“指尖”上完成，对科技的依赖可见一斑。而这对于商铺来说，也可以是转型的一个契机——以拥有固定区域业主消费群的社区商铺为例，可以通过线上线下双重互动，提供送货上门等服务，跟进客户需求，形成稳定消费链，开启社区O2O消费模式，打造全时全需的社区商业服务。
而另一方面，虽然受到电商冲击，但体验性较强的行业是电商无法替代的，从目前情况来看，不仅现有体验性强的商铺正常发展，还有不少体验性行业正在积极寻求合适商铺，如健身行业等；与此同时，不少购物中心、专业市场也在丰富体验式内容，满足消费者的日趋多元的消费诉求，如经开万达广场、台州银泰城、台州财富商贸城和黄岩新城吾悦广场等将面世的综合体都有加入体验式元素。
投资前要慎重理性
在面临挑战与机遇并存的当下，商业地产的前景还是可观的。不少商业地产项目值得投资，有一定的回报，不过投资者在选择时要谨慎对待。
业内人士告诉笔者，对于大部分投资客来说，第一是经济条件很好，第二要有专业的眼光，第三就是要有魄力。买铺置铺，不但要“财大气粗”，还要有这方面的常识，要有评估能力和专业意见——项目本身运营状况如何，以及日后的装修等问题。“而在做好充足的准备之后，就要有更大的胆量去投钱，瞄准机会入市。”
与此同时，要做好精细的财务测算——诸如人力成本、物力成本、银行成本、物耗成本等要计算清楚。成本是投资的前半部分，心里有精确的成本估算，投资时才能做到对收益完全把控。
一般而言，商铺的租金回报不仅取决于位置，还与整体经营密切相关。在业内人士看来，“买商铺要看商铺的投资商实力，考虑是否是品牌开发商，是否有保证。另外还要看后期由谁来运营，要因地制宜，量力而行，不要盲目跟风购买。”
“而如果是投资写字楼和公寓，则需更加谨慎。不但要对项目所处地段进行分析，而且要对市场的占有率进行研究。”业内人士建议。
对于二手商铺，业内人士建议投资前弄清该商铺的商户更迭频率，如果频繁地换商家，那就要谨慎购买，如果是一家商家多年经营，可以考虑买进。