图腾控股李健：做商业地产一定要细分市场和分析数据

从商业地产开发商的角度，李健认为，现在的消费趋势总体是一致的，但就单个商业项目而言，消费趋势与所处商圈的消费结构有着密切的关系，消费结构又受到城市结构、城市空间以及交通组织的影响……

连续几年以来的井喷式发展带来了成都商业地产高企的存量，空置率与同质化的重压之下，成都购物中心将如何破局与转型，在业态组合和创新发展方面又可以进行哪些尝试？在9月23日赢商网四川站的首场城市沙龙《赢响四川》上，四川图腾控股集团商管执行副总经理李健分享了自己的观点。

四川图腾控股集团商管执行副总经理李健

虽然四川图腾控股集团主打的是云贵川省内的二三线市场，但所涉及的项目都处于城市的核心商圈，其成都总部团队在商业地产的打造方面也有着十多年的丰富经验。从商业地产开发商的角度，李健认为，现在的消费趋势总体是一致的，但就单个商业项目而言，消费趋势与所处商圈的消费结构有着密切的关系，消费结构又受到城市结构、城市空间以及交通组织的影响，不同区域有不同区域的商圈辐射范围，现状是是个项目都要做全城人的生意；不能一概而论的以体量去决定商业项目的定位，明明所处社区商圈因为体量有20万就是区域级和城市级的商业项目吗？

据李健分析，当前成都的人口数量包括流动人口有大概2000多万，近十几年来形成大量新增人口，其中：一是，大量的省内人集中到成都；二是，周边省份甚至北上广深的人都来到成都。这两种情况促使不同的文化在成都进行了有机的融合，并得到包容。因此，在这样的城市，研究城市人群的消费趋势就显得尤为重要。老成都人说的南富、西贵、东穷、北匪已经随着城市结构的变化而发生了改变，但在做项目时，很多开发商却完全忽略了项目所处环境的本质，一味只用体量和经验做定位。业态规划和招商实施按照区域级甚至城市级去进行的，实际辐射范围非常小，有些甚至只辐射几条街，连一个完整的商圈都形不成，自然项目不会有生命力。

另外，许多开发商在做项目时简单粗暴，他们首先研究的是商家开多少店，而忽略了消费者的来源和消费者的习惯。就这一问题，李健表示，这种方式在以前或许行得通，但是现在，竞争加剧，消费习惯更应该进一步细分才能占据先机。当然互联网对传统行业带来冲击的同时，也带来了机会。互联网为很多消费画像提供了较为可靠的数据支撑，开发商可以从数据分析消费者的消费行为和消费轨迹，然后再去设置思考提供什么样的商品和服务，这样会在市场上获得更多的主动权。

针对整个商业地产行业存在的同质化问题，李健认为，相近的消费行为发生的时候，存在即是合理的。从城市定位来讲，开发商要学会拆分，不要整体来考虑同质化，而是从每一个品类去细分比较。对于购物中心而言，要改变原有只经营商户的思维，要比商户更加重视对商品和服务的关注，因为购物中心特别是非知名开发商的项目几乎是很难被品牌化的，消费者是以商品和服务来定义的。