沈阳商业地产步入差异化探索 凤凰街创新业态引领发展

随着沈阳近十年来大规模的商业开发，城市商业地产陷入“瓶颈期”，城市商业中心严重过剩，开发商亟待突围。
对此,商业地产项目正从抢投资、抢招商向重运营、重服务方向转移，在沈阳，以沈阳大悦城、阳光100(微博)凤凰街为代表的开发商已经开始了积极的探索和尝试，走出了一条差异化的发展道路。
伴随着过去十年来的大规模商业开发和电商的强力冲击，库存高企、需求低迷、竞争激烈的问题贯穿着沈阳商业地产。数据显示，截至2014年底，沈阳零售商业面积总存量达到730余万平方米，约为2008年的4倍；写字楼面积在2014年则猛增24.8万平方米，总量达到70.8万平方米；五星级酒店面积达到102万平方米，6000余房间。开发商去库存压力持续加大。
另一方面，沈阳商业地产竞争激烈，僧多粥少，不少商业中心惨淡运营。仅仅金廊一地就云集了恒隆、中粮、华润、华强、裕景、茂业、世贸等等大牌开发商，激烈的竞争导致一些开发商难以为继，其中，尚泰撤柜万象城 ，阳光百货、东舜百货接连倒下。与此同时，写字楼的空置率迅速上升至38%，而这一数字在2013年为14%，租金呈负增长态势。
在此情况下，开发商纷纷向服务商、运营商转型，力图为消费者打造公共生活之外的“第三空间”，其中，阳光100脱离了千篇一律的以购物为核心驱动的“综合体窠臼”，创造性地走出一条“街区综合体”的差异化发展路径。
尤其是沈阳凤凰街，作为阳光100“街区综合体”的最新迭代产品，凤凰街不仅保留了“街区综合体”的精髓，还引入了“创业办公”这一新型业态，与优客工场、少创派等合作伙伴联手，开辟商业地产发展的新路径，并在沈阳打造中国首个”办公店”。
在此前的发布会上，阳光100表示将把沈阳凤凰街打造成“沈阳家庭欢乐客厅”。这是阳光100大规模商业街区规划的首发组团。它以开放的空间和运营模式区别于传统购物中心和社区街铺，通过引入多元混合的创新业态，持续不断的小镇节日，将建筑形态与商业业态集合构建一个时尚的城市家庭欢乐客厅。
中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，商业地产发展到今天，过去的定位是抢投资和招商，现在更多的是要关注服务，把投资商往服务、运营方面转型；商业地产项目定位过去把重点放在购物中心上，现在是要做城市生活中心、城市区域中心和社区生活中心，要完成从购物中心到生活中心的转型。
阳光100董事长易小迪(微博 博客)此前就表示，中国城市商业需求正在发生转移，新型街区商业和创新业态有着广阔的市场空间，阳光100将聚焦这个新兴的专业化市场。
“商业分不同的等级类别，一类做的是购物中心，吸引我们过去的就是买东西；另一类就是CBD，有高级酒店、有写字楼，聚集的是商务人群，这个是城市核心的商务综合体。”阳光100常务副总裁范小冲(微博 博客)表示，“街区式综合体”的精髓，在于培育人们新的生活方式。这种新模式区别其他商业等级的原因在于，它聚合了各种不同的物业类型，而不是传统的、单一的商业，并且，它更看重的是人的体验感、交流以及互动性，塑造的是不光是建筑的尺度，更是人的尺度。”
作为集中了购物、休闲、娱乐、教育、创业、办公等六大功能功能的一体化街区综合体，凤凰街一经推出便获得了市场的积极反应。目前在沈阳楼市，凤凰街的销售与租务的表现均名列前茅，为沈阳的商业地产提供了一个可供借鉴的发展方向。