商业地产人均1.2平方米“超标”了吗

中山商业地产很快总量将达400-500 万平方米，意味着平均到每个常住人口每人有1.2 平方米，属于“超标”。但中山商业地产真的超标了吗？随便一个人都能做商业地产的时代是否过去？未来商业地产的发展又如何给自身定位？昨日下午，“3·28”“中山商业地产发展趋势”论坛在博览中心综合展厅服务业展区举行，四大专家、学者、业内人士坐而论道。

●谈子信（商业地产资深人士、高德商房执行董事），主持论坛。

●梁士伦（中国管理科学院学术委员会特约研究员、中山市经济研究院常务副院长）

●黄峻（经济学者、中国社会科学院民营经济中心的中国企业资本联盟首席经济学家）

●吴传鲲 （赢商控股集团董事、广州赢商房地产有限公司总裁）

1问

总量400-500万平方米，中山商业地产过剩了吗？

●谈子信：据不完全统计，近几年，中山已有、在建、准备建的商业地产总量约400-500 万平方米。中山才300多万常住人口，平均每人就有1.2平方米；从指标看，属超标了。中山的商业地产，是否已经饱和了呢？

●梁士伦：从中山城市规模看，是过剩了，并存在分布不合理的问题，有些地方扎堆发展，有些地方又不足。

●黄峻：商业地产过剩是全国性问题，好消息是商业行为也在推陈出新。中山较早的商业地产是沙岗墟，后来有步行街，后来又有商场、综合体、CBD，新的模式总在替代旧的模式。随着旧模式的淘汰，中山商业地产不一定饱和。

●吴传鲲：实际还有很大空间，商业地产是动态的，随着消费行为和模式升级，原来的量可能不够，需要新的。单一商圈将变成多核商圈，属于动态更新。

2问

一卖了之的“坑爹”模式会改变吗？

●谈子信：说到很多做商业地产是房产商转型做的，我想打个比方，他们就好像是未成年人，被迫结婚、生子，却经验不足。

●吴传鲲：商业地产要考虑客户需求，招商思维要前置；考虑消费者需求，运营思维要前置；客户群要细分，大家都一站式，什么客户都来，就没清楚定位；我们去很多购物中心，品牌一样的。建议中山商业地产开发商要从战略考量，进入商业地产要慎重，否则产权卖散了，天天扯皮；没做好，浪费了好的地方和资源。

●梁士伦：住宅地产才一锤子买卖，而商业地产建成后忌讳分割卖出去，产权分散了就无法按经营者思路选定业态和整体运作，这是中山目前商业地产最大风险。我想对开发商说，一定考虑好，不要贸然分割出售，否则你不但不一定能卖好价钱，还会坑一批人（买了产权的散户）。

3问

未来商业地产赢在何方？“交通”吗？

●黄峻：我认为未来竞争在“交通疏导”。评估商业地产有个“厌恶指数”。有的商场我不去，离它1公里已经在堵车了；到了跟前，有人随意停车放老人小孩在商场门口下来，又添了堵；去到停车场入口，只有一个杆，前面新手半天车下不去，又堵；进去，找不到车位，找到了又找不到电梯入口……这些细节都在扣分。我敢说，未来10-15年，商业地产斗的是 “交通疏导”，细到停车后多少步走到电梯口，停车场斜坡坡度和减速带高度这样的细节。商业地产，将进入专业时代。

●梁士伦：成功的商业项目确实重在细节。中山的孙文西步行街，除了特色骑楼，经营项目都没有什么文化，因为招标租金太贵，交通也不方便，现在整个“堕落”了。我在2007-2008年就提出，步行街要活起来，要从轻轨北站建一条轨道交通，沿着河边接驳到商圈来。