瑞安“瘦身”转型：拟出售52%低效资产 75亿卖上海写字楼

1996年，港商罗康瑞迎来了重要人生机遇—上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地皮。这里是中国旧城改造新模式的起点，也是让罗康瑞和他的瑞安房地产扬名立万的重要战场。
　　经他之手，老石库门改造而来的上海新天地，成为上海著名地标之一，名气如日中天，他本人也因此被外界送了“上海姑爷”雅号。罗康瑞看到了新天地模式复制的可能性，他的步伐曾踏至武汉、重庆、佛山、杭州等城市，瑞安房地产土储规模一度曾迅速从700万平方米跃升至1300多万平方米。
　　历史的车轮正碾出不一样的痕迹。19年后的今天，罗康瑞决意75亿元将上海新天地核心优质资产企业天地一期卖掉。事实上，在过去的一年多时间里，他已陆续为旗下西湖天地、重庆天地等项目寻到了新东家。
　　“为了增加周转率，我们计划将商业物业和住宅都放入可以出售的范畴。” 3月18日，罗康瑞现身公司2014年业绩会，他坦言，这是作出出售企业天地一期重要决定的初衷，“我希望商业地产出售后增加利润和现金流。”
　　眼下，罗康瑞亟待摆脱业绩孱弱，净利下滑，负债高企的企业包袱，他要一改瑞安房地产以往重资产、低回报的状态，为此他甚至计划出售公司52%低效资产（资产总值1110亿元），合计近577.2亿元的资产来换回利润贡献。他的一切目的，都是希望已分拆出来的商业平台中国新天地，能以更好的“价格”打包上市，不过这一计划目前还没有明确时间表。
　　75亿叫卖上海写字楼
　　沿着上海卢湾区湖滨路走，有两栋小高层办公楼沿太平湖而筑，这便是企业天地一期项目。这里位于寸土寸金的淮海路商圈，租金自然高昂。
　　戴德梁行数据显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米，其中“企业天地”项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报，企业天地一期1、2号楼去年上半年租金收益高达1.21亿元，可供出租店面8.3万平方米。这是一个王牌项目，据时代周报记者了解，企业天地一期招租处于饱和状态，礼来制药、索尼、迪士尼等均是一期客户。
　　如此背景下，瑞安房地产的出售举动显得意味深长。罗康瑞坦言，并不是因为业绩不好考虑出售上述项目，瑞安上海天地项目的业绩非常好，接近100%的出租率，“之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投别的项目”。
　　在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，瑞安叫卖其核心资产，可以看做企业战略收缩行为，售卖该资产，也有利于企业资金回流，完善企业资金链，提高应对风险和增加投资其他领域的机会。
　　实际上，企业天地被售背后，也和整个商圈面临竞争性挑战有关。
　　“新天地项目的盈利空间大，聚集了上海高端商务资源和人力资源，整个租金承受能力比较好。但目前随着各类商圈的竞争，典型的就是上海郊区如虹桥商圈的兴起，此类淮海路上面的物业竞争优势削弱了，投资者也会因此降低估值。”在严跃进看来，随着后续董家渡开发节奏的加快，会给淮海路商圈的物业经营带来压力。因为从直线距离看，瑞安的项目和董家渡的位置并不算太远。
　　抛售此类资产，关键在于对一些流动性差、资产增值空间小的物业进行重新配置，以实现资金回笼和方便寻觅更多新的机会。
　　“商业地产的租户是没有黏性可言的，伴随着竞争，未来商业地产也面临更加严峻的挑战，瑞安也是考虑到了这一点，倒不如趁着还有价值，卖个高价。”卫民不动产智库负责人蔡为民(博客,微博)告诉时代周报记者。
　　按照8.3万平方米的建筑面积估算，每平方米单价超过9万元，这一75亿元报价无疑已经属于写字楼金字塔顶端价格。在上海业内看来，这或将成为今年上海写字楼市场成交金额最高的大宗交易。截至目前，这宗交易的买家还未浮出水面。
　　
    （来自时代周报)