上海浦西租金回暖 四季度空置率略微上升

2015年1月22日，上海——全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球今日发布了2014年第四季度上海写字楼市场报告。报告表明2014前三季度，上海GDP总值达到16,607亿人民币，同比增长7.0%。消费者价格指数较去年同期上涨2.7%，实际利用外商投资较去年同期上涨12.9%。

浦西核心商圈写字楼本季度租金出现回暖。黄浦和静安商圈今年前三季度历经了连续的租金下跌。造成这一现象的原因，一方面是由于新入市的写字楼的租金均低于市场水平；另一方面，部分租户搬迁至非核心商圈，对其租金产生了一定影响。然而，在今年最后一个季度，静安及黄浦，这两个浦西核心商圈出现了租金回暖现象，有效租金分别回升3.5%和2.1%。即使如此，浦西的平均有效租金较去年同期仍下跌了3.3%。在浦江对岸，陆家嘴和竹园商圈依旧强劲，有效租金分别上涨了3.2%及3.7%。驱使浦东租金上涨有二个因素，一方面，内资金融企业的办公租赁需求持续强烈；另一方面，最近一年浦东的新增的可租面积仍然相对不足。

本季度，甲级写字楼的空置率于略微上升0.6个百分点至7.4%，但空置率上升的主要原因是竹园的陆家嘴世纪金融广场三号楼本季度入市，其空置面积达70,000平方米，市场整体空置因此被大幅拉高。若不考虑该项目，上海核心商圈甲级写字楼本季度空置率仅为5.8%。不仅如此，上海核心商圈超半数的甲级写字楼都接近满租，仅有低于或等于2%的空置率。因此，租赁需求超过1，000平方米办公的租户，只能在过去18个月内新竣工的项目寻找合适的办公室，例如静安嘉里二期，金虹桥国际中心，恒隆688广场，金外滩国际广场及陆家嘴世纪金融广场项目。

2015年至2016年间，上海核心商圈预计将有130万平米新增写字楼入市。高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山表示：“大量写字楼的入市这给上海市场既带来了挑战，也带来了机遇。从业主方来看，轨道交通便利、品质优良的顶级写字楼将获得更多市场的追捧，有望达到超出市场平均的租金并实现预期租赁目标。而余下的新建写字楼将承受巨大的市场压力，遭遇较高的空置率和不理想的租金。从租户角度，核心商圈及非核心商圈的高品质可租赁面积都将大幅上升。”赁新办公室或续租， 届时租户在协商时的议价能力，起都将高于以往。展望市场，浦东过去长期缺乏新增项目的情况将改变，大量的新增供应将在未来两年内进入市场，包括上海中心及竹园的多个项目。这可能给浦东的租金带来一定的下行压力，预计不少项目入市时的租金将低于市场平均水平。黄浦将很有可能发生和浦东同样的情况，而静安则有望在未来两年发生租金上涨的情况。

这种预测主要基于三种因素，其一，是静安区政府的大力支持；其二，顶级写字楼的市场占比将明显上升；其三，随着12及13号线地铁的开通，静安的地铁交通便利将进一步提升。

最后，根据高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰，边缘化选址的势预计仍将局限于制造业、制药业及IT业。服务业则将选择继续留在中心城区，例如，银行、金融、咨询、媒体和地产企业。

　　
    （来自搜房网)