广州商铺步入“过剩时代”:再度复苏需三至五年?
数据显示，去年广州批准预售的商铺面积114.2万平方米，但网签面积58.31万平方米，消化率为0.51，供过于求突出。自2012年以后，广州一手销售商铺的供应量远大于成交量，商铺开始步入“过剩时代”。
随着电商的兴起，越来越多的消费者习惯网上购物，传统零售遭受冲击，由此而带来的连锁反应是，商铺的租金上升幅度放缓，曾经的“一铺养三代”现在已很少再被提起。
当商铺租金下滑、投资价值下滑，一铺难求的场景已难得一见，中原研究部的数据显示，去年广州批准预售的商铺面积114.2万平方米，但网签面积58.31万平方米，消化率为0.51，供过于求突出。自2012年以后，广州一手销售商铺的供应量远大于成交量，商铺开始步入“过剩时代”。
需求难追供应步伐
五湖四海副总裁陈瑞标认为，广州住宅限购以后，住宅的销售受到冲击，开发商加大了商铺以及商务公寓的开发，并一改以往喜欢自己长线持有的做法，将更多一手商铺推向销售市场。
到了去年，广州不仅住宅销售遇到困难，商务公寓的销售竞争也进入白热化阶段，开发商为完成全年销售目标，不得不将可以出售的一手商铺都推向市场，销售商铺供应高潮出现，去年出现了最近7年来广州一手销售商铺最大的供应量，同比上涨129%，即使与最近7年中次高的2010年相比，去年的供应量也高出五成。
开发商的热情并没有得到市场的回应，去年广州一手商铺的成交量远远跟不上供应的步伐，中原研究部的数据显示，原10区一手商铺的成交面积58.31万平方米，仅占供应量的一半，求过于供十分明显。
自2008年以来，广州一手销售商铺的消化率呈现平滑向下的曲线，2008-2010年的消化率在1以上，求大于供，而2011年和2012年的消化率为1，供求平衡；2013年和2014年远低于1，供过于求。
单从成交量来看，2014年58.31万平方米的成交量在最近7年中处于中等水平，与2013年相比仍有较大增幅，这是积极的一面。此外，在天量供应之下，一手商铺的销售价格为25699元/平方米，基本持平。中原研究部因此得出并不悲观的结论：去年一手销售商铺市场供应量与成交量均保持稳定增长，成交均价则与2013年相当；不少中心区综合体商业裙楼及外围区域社区商铺出现批量成交案例，在低迷时期提振市场信心。
租金上涨乏力
最近两三年，不仅销售商铺需求跟不上，商铺租赁也出现困难，租金难以上升。第一太平戴维斯统计，2012年广州优质商场的首层平均租金涨幅为1.7%，剔除物价指数因素，其实是负增长；2013年，广州商铺平均租金出现负增长，为-3.2%。该机构预计，去今年两年商铺平均租金增幅为0.8%和1.2%，扣除物价因素，可以说基本处于停滞状态。
在许多人看来，近几年来商铺销售和租赁出现的困难，与电商的兴起密切相关。2013年全国网络零售市场交易规模达1.8万亿元，占社会消费品零售总额的10%以上，去年有望突破2万亿元。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，整个零售市场进入了转型期，业主需要思索新策略以及新的运营模式，以适应新的市场环境。
资深商业地产人士李天奇则表示，最近几年商铺销售、租赁就本来遭遇了困局，电商只是起到雪上加霜的作用，因为它的销售份额只有10%左右，远不能改变整个商业格局。
再度复苏需要三五年？
今年住宅限购若能取消，商铺的需求将被进一步抑制，一手商铺供过于求的现象难以扭转，至于租赁竞争依然激烈。第一太平戴维斯的数据显示，今年广州将有6个新购物中心竣工，体量达72.6万平方米，新增供应主要来自新兴区域，这些板块的新项目难以达到理想的入住率，业主不得不加倍努力吸引客流以及合适的业态组合。
但陈瑞标认为，广州商铺未来再度复苏，只是至少需要3-5年，等待电商浪潮减退，等待经济再上台阶。
小心成熟商圈的“糖衣炮弹”
见过了甚至经历过了近期股市过山车般的起伏跌宕，不少人摸摸胸口说，幸好出来得快。有人说，股市是考验心理承受能力的玩意，如果你心脏不好，劝你还是别玩，而相对于股市而言，楼市的性情起码温和一些，哪怕是心脏不好之人，也可以选选住宅、选选商铺，当作是将钱存银行定期一样，长远收益。当然了，是投资就会有风险，哪怕是成熟商圈内的商铺，也一样难保稳赚不赔。
近日有朋友满脸兴奋地说，打算入手一个几十万元的小铺玩玩。问是哪里的铺？说是在天河的中心地带呢，非常旺。那里有什么大商场啊、就是地铁站旁边啊，说得天花龙凤，听着倒确实不错的地头，因为我们也常到那边去逛街购物。只是一想，有没有那么好天上掉馅饼的事情？既然属于一级商业旺地，为何商家还要把商铺转手而不将其作为会生金蛋的母鸡自己持有？而且，既然是一线旺铺，商家定价为何如此低廉摆出一副甩卖的阵势？要知道，该场在旁边各条道路上派出的站街销售人员可不少呢。好铺，用得着这样当街叫卖吗？
很多未有投资房地产经验的人士，却也速成了很多投资技巧，比如他们知道如果是投资商铺，最好是首选商业旺地的商铺，当中又首选街铺，然后才是楼上铺。速成归速成，上述原则也基本不会错，不过要知道的是，商业旺地的商铺，也不一定就能生金，关键还是要看这个商铺的位置以及这个商铺所在商场的运营管理。一旦这个商场的商铺被打散分隔卖了出去，以后的整体运营就会相对困难很多。曾经有做一锤子买卖的商家说，我们投资的目的就是套现，既然我们都将商铺折现到手了，也就不会再花心思在商场上。如果投资者不幸入手了具有这种心态的商家的商铺，那只能说没有带眼睛识人了。
广州知名的成熟商业圈很多，但是在此类商圈中的失败商场个案也很多，最具代表性的就是北京路商圈内的光明广场。八九年前，该广场在商铺销售市场中风头十足，开盘大卖，抢铺热潮至今仍在业内流传。可惜，其卖铺销售的火爆势头，并没有延续到此后商场的开张营业上来，光明广场因为产权分散，小商户各自为战，商业“钱景”并不光明，暗淡了很多年，直至近年有一位颇有经验的商业操盘手加入，该场“钱景”才稍微好了一些。
不是所有的好股票都能赚钱，关键是看你的入市和出货时机；也不是所有商业旺地的商铺都能钱生钱，关键得看该商铺能否聚集客流和消费力。若是无法将客流转化为自己商铺的消费力，所有宣传的成熟商圈旺地之美，都只是糖衣炮弹，都只是传说。
（来自羊城晚报)