仲量联行:广州高端住宅成交遇冷 写字楼投资谨慎

仲量联行10月30日在广州发布第三季度广州市场报告。报告称，三季度全市一手高端住宅成交量相比上季度环比降低32.3%至273套。受相关政策影响，预计未来一年内销量会有所反弹。写字楼方面，第三季度广州办公楼租赁需求有轻微增长，但投资和自用的买家态度则日趋谨慎。

豪宅成交量环比大跌

该份报告称，受住房公积金审批放缓等因素影响，整体住房成交量受到波及。2014年第三季度，广州维持现有住房政策，大多数银行保持基准利率之上5%至10%的房贷利率。

此外，为了控制流动性风险，广州市住房公积金管理中心自7月起加强公积金贷款的内部控制，延长了申请周期，这促使广州市场上的潜在买家推迟了购买，并保持观望态度。

报告显示，尽管一些开发商推迟新项目的推出时间，本季度广州仍有824套高端住宅开盘，比上季度增长7.0%。新开盘楼盘主要集中在该市的越秀区和海珠区，如东风广场、领江一号等。本季度新竣工楼盘约1,100套，但成交仅273套。

9月30日央行放松对房地产市场的贷款限制，购房者贷款还清后将被视作首套房购买者。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，当地政府和银行将在下个季度出台具体的政策，激励投资者和改善型买家的需求。

“因为潜在的置业者需要一段时间偿还之前的贷款，而且部分发展商还处于冲年末业绩的阶段，短期内将把握政策放松的机遇以促进销售量为主。中期来说，一手市场，销售量预期将上涨，但价格升幅不会过快。”曾丽说。

其预测，未来12个月总体而言将迎来高端住宅市场销量的反弹，预计销售量将超过2,000套。资本值方面，预计未来12个月增幅将回复正常水平，预测增长5-6%。而预计二手市场的资本值升幅会较快。

写字楼投资买家谨慎

甲级写字楼市场方面，本季度广州甲级写字楼净吸纳量约12.4万平方米，空置率则下降到9.6%。报告称：“过去数个季度广州的办公楼租金走势疲软，但随着中国经济增长日趋稳定，2014年第三季度，广州办公楼需求有轻微增长。”

较为活跃的租赁需求主要来自于本地专业服务业行业，包括各类媒体公司、律师事务所和财富管理公司，这些企业大多数从该市的越秀区、天河北等地搬迁至珠江新城。

仲量联行方面数据显示，2015年及2016年广州写字楼处于供应量高峰，年均超过60万平方米推出市场。“由于未来竣工项目的业主为租户提供较大租金优惠，现有项目的业主往往在租金方面采用了更为灵活的策略，并提早与现有租户续约，以便应对来自未来项目的竞争。”报告称。

曾丽认为，当前写字楼不仅与同区域的物业竞争，而且还受到未来一两年内竣工物业的压力。但同时，一些空置率较低的现存办公楼租金有小幅上扬。由于这些因素的综合作用，本季度广州办公楼整体租金环比小幅下降0.3%至人民币156.3元每平方米每月。

而投资购买方面，本季度国有企业办公楼需求受政策影响仍然停滞，国企办公楼购买需求减少，本季度成交主要来自私人投资者和本地企业。由于租金增长仍然停滞，这使得投资者更加谨慎，导致办公楼成交量有所下降，导致个别二手卖家调低报价。

总体而言，广州甲级办公楼资本值环比上涨0.1%至人民币37,500元每平方米。

曾丽预计，未来12个月广州甲级写字楼的净吸纳量将为40万至45万平方米左右，新增净吸纳量将主要来自未来竣工的办公楼，而现有项目的入驻率将基本保持稳定，整体空置率将上升至大约10至12%。

　　
    （来自经济观察网)