购物中心进入"小"时代商业地产涌向三四线城市

商业地产开发大潮涌向三四线市场，小型购物中心成为开发新宠。北京商报记者了解到， 奥园集团、金地商置集团等地产商将目光投向浓缩版购物中心。进入理性开发轨道的地产商对于商场业态选择变得包容，开始尝试引入月子中心、社区医院、工厂店等与社区生活关联度高的业态。

下沉低线市场

从一线城市核心区位、区域副中心到城市边缘发展，地产商对于购物中心的选址越来越大胆。在中购联中国购物中心国际论坛第十二届年会中，业界对于商业地产的开发与运营有了新思路。

在住转商过程中，奥园集团总裁助理兼商业集团总裁苗思华表示，由于市场需求发生变化，奥园集团业务板块已变成住宅与地产板块“两条腿”走路。目前，商业地产板块已占集团业务的40%左右，且比重越来越大。苗思华透露，集团将下探选址到三四线城市，甚至会进入更好控制地价的五线城市中。

调查显示，二线城市以及部分三线城市，购物中心建设速度已经超过商业相对成熟的一线城市。预计到2015年底，部分二线城市的购物中心供应量将翻番。商业高负荷的一二线城市让多数地产商、零售商退而求其次，这也让三四线城市成为购物中心开发的新蓝海。市场空白和消费潜力蕴含广阔的市场机会，地方政府也会提供优惠措施或协助招商。不仅是奥园集团，将走向百城时代的万达集团将大部分开发项目集中在四川广元、河南安阳、黑龙江佳木斯等三四线城市。欲试水购物中心的沃尔玛中国、苏宁旗下的苏宁广场等均将切入点落向三四线城市。

瞄准主题性商场

与一线城市的购物中心发展路径不同，向低线市场下沉的商场在定位、招商等开发、运营中更需细致。在商业不发达地区的初期开发中，为了填补区域商业空白，多数地产商会选择打造“一站式”购物中心。金地商置集团副总裁王寿庆认为，未来地产商角力的将不再是大而全的购物中心，会向主题型、小型、特色的购物中心看齐。

在奥园集团的商业扩张版图中，苗思华表示，尽管集团扩张野心越来越大，但团队会根据自身资源、能力把握购物中心定位。地产商应“以我为主”，确定购物中心是辐射区域还是立足社区。一位资深业内人士表示，虽然三四线城市的购物中心建设将迎来扩张期，但由于居民消费能力较弱、消费观念尚未达到大型购物中心的要求，开发者与运营者需要量力而行。

未来，伴随大量商业项目的入市，租赁市场压力不断加大，商业项目之间的竞争将更加激烈。新世界集团K11购物艺术中心营运总经理陈健豪表示，商业地产发展已从招商步入运营时代。与百货走向精细化相似，购物中心的未来发展也将显现出更强的主题性。王寿庆认为，大批地产商与运营者角力的将是谁能选择对契合消费者的目标定位，购物中心因此也将从大体量走向浓缩版。消费者喜好是招商团队筛选品牌、业态的第一要素，进入购物中心的将不再是此前的零售、娱乐、餐饮等常规业态。

植入非常规业态

从一线城市向下发展的地产商在调研中琢磨出了一本“非常规”的生意经。王寿庆举例道，社区商业其实给了地产商很大的机会，立足社区的购物中心考虑的是满足消费者在居住半径内的需求。

金地商置集团在商业地产开发中除了放入一些常规的零售业态，会更多考虑植入一些与社区关联度高的业态，比如有特殊社区功能的社区医院、社区居民偏好的运动工厂店等。苗思华表示，奥园集团的养生主题广场会考虑引入月子中心、养生酒店等。

在另类业态发展中，新世界集团旗下K11购物中心的艺术空间是发展的佼佼者。在代表上海最高租金水平的淮海路商圈，仅有3.8万迷你身型的K11利用3000平方米打造艺术空间，这里365天都会进行艺术展览，但不以盈利为目的，只是想体现商场的艺术、人文和自然的核心价值。

不过，在新世界的算盘中，这块看似浪费的商业面积却成为商场最重要的吸金石。如今，越来越多的地产商走向了K11的艺术之路，利用中庭区域豪掷百万元引入各类艺术展览。不过，非常规、斥巨资并不意味着成功。不少购物中心运营者也坦言，在商场中办展并不划算。陈健豪表示，市场不单创造客流，运营者需要思考更多的是以运营技巧转换出真正的销售额。