龙湖深潜商业地产红海 天街独撑8成收入
2014年，楼市寒意逼人，一向以稳健著称的龙湖地产不能幸免。其上半年交出的成绩单，有多项业绩指标出现小幅下滑。
未雨绸缪者，可免冷雨侵袭之苦，谨慎如龙湖地产者，也一直在寻求转变。
龙湖媒体负责人对《投资时报》记者表示，“自去年起，龙湖地产就已开始努力去存货。同时，在开工方面也做了缩减计划，新盘推出不多。更主要的是，早在多年前，龙湖已经开始布局商业物业，未来公司将向市场推出300多万平米的购物中心。”
低调得近乎另类的龙湖地产也开始发力商业地产红海，欲与万达[微博]比高。但不得不说，这是一次冒险的选择。
据全球知名综合性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕对全球180个城市调查后发现，中国在建购物中心为世界最多，占比半数以上。同时，互联网购物挤压和其他新型业态的发展，也使得国内购物中心供需总量已经严重失衡。日前，二十多个著名品牌因不断上涨的地租和人工与实际营业额不相匹配而集体撤出上海淮海路，引发上海政府层面高度关注，“救救淮海路”的呼声甚嚣尘上。
在此状况下，龙湖地产执意深潜商业地产红海，究竟打的何种算盘？
积极造势商业物业
最近半年，龙湖地产不断在为其商业物业积极造势，天街则是其主打品牌。
“天街是一个针对中等收入新兴家庭的区域性购物中心，它容纳的不是奢侈品之类的高端产品，也不做非常低端的东西，它的商品聚焦在中等偏上、偏时尚的定位。”
2014年7月24日，龙湖发布了“天街”项目新的形象和定位，并对集团的商业地产路径做出崭新阐释：预计至2017年，龙湖天街购物中心的开业数量将由目前的5个增至14个，届时，龙湖持有的开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。
而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹桥天街、北京时代天街、重庆时代天街三期已开工建设。重庆时代天街二期、北京长楹天街、成都时代天街1期、西安龙湖星悦荟也将于2014年年底开业。杭州时代天街、成都金楠天街预计将于2015年竣工并开业。
国泰君安分析师余立峰对《投资时报》记者分析称，“从长远看，商业地产具有比较稳定的商业模式，所以，对于地产公司来讲都是不错的选择。比较来说，新近跨入商业地产领域的万科体量较大，开发需要快周转、拿地多，这样其拿地的选择空间就会变小，政府说需要配建商业物业，万科就没有太多选择余地。而龙湖规模没那么大，受限也少一点，可以一点点调整。”
余立峰认为，现在开发销售模式已经不可持续，而商业地产可以创造比较稳定的现金流，所以成为开发商追捧的对象。而在这方面，好的地段、地块，充裕的资金以及稳定的运营团队都是必需要素。龙湖在重庆的商业运营比较好，因此有一定优势，但商业物业的推进还需要一步步来，不能急于求成。
目前，龙湖集团的投资物业主要分为三大产品系列：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
截至2014年6月30日，龙湖集团已开业商场面积为76万平方米，整体出租率达到95.8%。租金总额达到4亿元，扣除营业税后的租金收入为3.8亿元，较去年同期上升24.1%。
其中，天街依然是租金收入的主要来源，占比达到82.2%。租金收入增长率也为最高，为28%。
尝试轻资产运营
未来，龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10至15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。
龙湖集团首席执行官邵明晓表示，天街购物中心将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向，其全新品牌形象和经营理念的推行，将有助于龙湖打造客户心中“好去处”理念的落地。
在购物中心的操盘策略方面，虽然龙湖集团把扩合作提升到了集团战略层面，但龙湖集团媒体负责人对《投资时报》记者表示，2011年开始，龙湖集团开始有计划的提升商业物业的比重，预计到2026年将提升至20%。
“在购物中心的运营方面，龙湖坚持全部自持，目前并没有进行轻资产运营的计划，其他配建的商铺比如住宅底商是会出售的。”
虽然轻资产尚未提上日程，但也在龙湖考虑之内。
龙湖商业运营公司总经理魏健对《投资时报》记者表示，轻资产这个选择一定会尝试，“把项目分一些股份出去，拿到钱继续到别的地方去做。有集团10%的销售回款支持，加上这些盘活的资金，龙湖商业的发展速度会更快。”
魏健亦表示，“进行轻资产运营的项目，肯定是在一线城市，基金也是一线的，比如上海、深圳。现在龙湖已开业的项目主要集中于二线城市。要想拿好一点的项目跟人分享，这是最基本的，所以公司想先运行好、挣到钱，再跟其他人合作。”
聚焦六核心城市把控风险
面对购物中心在部分城市供应过剩的现状，在进入城市的选择上，房企更需谨慎，把控风险。
在这方面，龙湖划定了六个核心城市，包括重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州。
魏健表示，龙湖现在对核心城市还是比较信赖，不会轻易去一些陌生的但是优惠条件很好的地方。长期看，核心城市依然成长性较高，包括城市体量、人口密度、消费习惯等都有发展空间。
龙湖第一个一线城市商场—北京长楹天街将于2014年年底开业，这标志着龙湖商业正式进驻一线城市。到2016年底，天街商业项目将全面亮相北京、上海等一线城市。
根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，全部位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州6个一线及领先二线城市。届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。
魏健表示，“未来龙湖商业的发展将更强调策略性，一方面根据天街的品牌定位，主动在目标城市寻找适合发展购物中心的商业地块，另一方面在拿地后，遵循经营理念开展规划建造。”
伴随着销售市场的疲软，土地市场亦开始降温，龙湖方面表示，将聚焦在容量丰富且团队成熟的北京、成都、杭州等城市，以合理价格补充城区优质地块。并分别以底价收购和股权合作的方式，新增南京、佛山两大新城，进一步拓展高能级城市的纵深分布，提升近城区项目在土地储备的占比。
延伸阅读
商业地产竞争加剧
两极分化冷暖自知
近期，在商业地产市场，标杆万达集团遭遇了各路房企的挑战。
2014年7月25日，在泰禾全球招商大会暨签约仪式活动当天，拥有150万平方米的福州东二环泰禾广场项目引起与会者关注。泰禾集团(10.55, 0.14, 1.34%)董事长黄其森表示，泰禾将坚持住宅、商业“双轮驱动”战略，在未来3到5年的时间内，在全国布局15到20个泰禾广场，进一步拓展泰禾商业地产版图。
就在泰禾全球招商大会开幕的前一天，龙湖地产也举行了天街全新品牌发布会。会上，龙湖地产方面透露，根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，全部位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州6个一线及领先二线城市。届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。
除上述两家公司，今年年初，雨润集团商业不动产业务也驶入快车道。在商业地产领域，目前，雨润集团整体已建成城市综合体项目4个，在建项目约20多个。到2015年，集团拟建雨润综合体总数为50家。
在各路房企纷纷涌入商业地产背后，是这一领域依旧十分复杂的状况。
据商业地产全程服务机构RET睿意德提供的数据显示，2014年上半年，全国商品房供需市场总体表现趋于回落：供应量为80126万平方米，同比回落16.4%；销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅和写字楼销售面积分别下降7.8%和2.8%，商业物业则小幅上涨，达7.7%。
值得注意的是，与全国小幅上涨不同，北京商业物业销售面积不升反降，商业地产销售面积降幅达18.1%，供应和成交面积均有所下滑。数据显示，北京2014年上半年商品房供应量为1181万平方米，同比下降20.4%；销售面积则为535.8万平方米，比2013年同期下降34.8%。其中，住宅和写字楼分别下降35.2%和43.9%。
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RET睿意德高级董事王玉珂分析，“这种反差源于：第一，有实力的开发企业加大对商业物业的自持力度，对外供应量减少；第二，整体楼市低迷的大环境及持续收紧的金融政策，导致商业物业的投资者入市更加谨慎；第三，受供应土地位置的影响，新增商业物业供应量有限，且多处于远郊区县等原因导致交易量的进一步回落。”
从全局来看，RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年第二季度中国商业地产指数显示，尽管住宅市场形势依然不明朗，来自土地市场及零售商的信心有效支持中国商业地产从一季度低谷逆势反弹，同比上涨11.9%，环比则上涨3.5%。
不过，RET睿意德执行董事张家鹏指出，“纵观半年来的市场走势，2012年下半年的商业用地供应高峰预计将在2014年年底和2015年年初释放。大量即将入市的项目在产品定位、品牌招商、租售策略上存在同质化严重、粗放开发的问题。因此，明年商业地产市场两极分化的趋势将更加明显。”