昆明商业地产过剩 人均2平米超越北上广
现在来逛商场的人越来越少，不论是商场方做‘内购会’、‘折扣会’，都挽救不了这个局面。”昆明某商场3楼一女性品牌服饰售货员赵靓抱怨道。
“到昆明以后，听了很多业内人士的分析，他们说现在的昆明商业地产过剩，商铺不好出手、转租，甚至开张都难。”从外地来昆参加秋季房交会的刘女士本想买个铺面，不过她犹豫了。
在电商如火如荼之际，笼罩在零售业身上的抢钱光环已经悄然褪去。跟零售密切相关的商业地产该何去何从？昆明目前的商业地产是何种现状？我们还能投资铺面吗？；
在一次昆明高端商务沙龙交流会上，原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理、2005年全国商业地产十大操盘手梅永丰表示，未来昆明商业地产要做到“去零售化”是不现实的，但格局肯定会重新调整，淘汰一批将是必然。
过去
“炒房”转向“炒铺” 收益达8%-10%
截至2013年底，全国约有近4000家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。
云南某房产公司商铺营销经理赵女士表示，自2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅，当年商业地产均是“热馍馍”，投资回报率很高，谁投谁赚钱。“随便谁，只要手里有钱在昆明某些商业综合体里头买下三两间铺面，不论转手还是出租，投资回报率一般在8%—10%，与其他投资3%—8%的回报率相比算高的了。”
在房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产因此而受益，投资便一度过热，商铺出现过剩，“住宅限购，但商铺不限购，于是手里握着闲钱，依然瞄准房地产市场的‘炒房人’就摇身变成了‘炒铺人’，大把大把的钱用来购买铺面，因为实际需求并没有那么高，于是大量的铺面都闲置下来。”
赵女士表示，从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。
但在电商的影响下，商业地产受到一定的冲击。赵女士说，国内很多地方都出现了商铺滞销或者卖出去也没法开张的情况，“电子商务带来的冲击力度取决于这个城市的电子商务发展规模。由此来看，江、浙，沿海一带城市的商业地产颓势更明显”。
据赢商网统计，2013年沃尔玛在中国关闭了14家门店，其中包括两家好又多，涉及浙江、江苏、上海、广州、深圳、合肥、浙江、青岛、福建、河南、成都等多个城市，是主流超市中关店最多的。
无一例外，这些城市电子商务均发展得如火如荼。
“在电商的影响下，商业地产也会受到一定的冲击。”这是当前所有地产业内人士高度统一的共识。
现在
昆明秋季房交会 消费者“买铺欲望”下降
曾被大家看好的投资热门、回报率超高的商业地产，在今年昆明秋季房交会上扮演了一个相当不起眼的配角。
在某大型商业综合体沙盘前，外地来昆参加房交会的刘女士显得非常踌躇，她此次来本想买铺面投资，来到昆明后听了大量的“商铺萧条论”，加之在现场看到多数人都在买住宅，于是就更加犹豫了。
“我们在长春有几个铺面，有的租，有的合伙经营，整体都还算理想。今年想来南方市场看看，就选择了四季如春的昆明。到昆明以后，听了很多业内人士的分析，他们说现在的昆明商业地产过剩，商铺不好出手、转租，甚至开门都难。而且房交会现场，我看到多数房产商都在主推主流旅游地产，我想是否去西双版纳或者大理投资住房算了。”刘女士说。
在房交会现场，跟刘女士想法差不多的大有人在，包括商业地产置业顾问晓彬都坦言：“很多老客户打电话过来问想买铺面，我都劝他们先观望一下。”
晓彬说，现在线上线下“差距实在太大”，以天猫为例，一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费，其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下，昆明一个商场普通位置60平方米商铺，每月租金支出要达到10万—20万元不等，还不包括诸多流通环节、人力成本、电费、物业费等各类费用。
月销售过百万的专柜 如今卖70万都难
昆明某商场3楼一女性品牌服饰售货员赵靓介绍：“现在来逛商场的人越来越少，不论是商场方做‘内购会’、‘折扣会’，都挽救不了这个局面。”
加上客户群基本上都是中老年人，购买力不强，赵靓说，该品牌一些漂亮新款多数都放到了线上先售，而实体店基本上都引不进来，于是整个销售进入了“恶性循环”模式。
赵靓抱怨称，尽管现在已经是秋装销售旺季，公司给卖场制定的“到10月70万销售目标”很难完成，但在以前可以轻松过百万。
她也坦言，她也很少逛商场，购物多数在线上，即便是去商场，那也是跟男友去吃自助餐或者去健身。
年轻人热衷网购 省时又省钱
在昆明高新区某互联网公司工作的赵明由于接触网络较早，于2010年开始便热衷于网络购物。
在赵明看来，逛商场是最累、最浪费时间的一种方式。他认为，网上品牌商铺一般都会有折扣，实在不行，也可以找人代购。“现在除了奥特莱斯这类名品打折的商场外，其他无特色、离家远、交通不便的商场我一般都很少逛。”
在昆明街头，记者也随机访问了10名年轻市民（20-35岁）。8位采访对象表示主要是通过网络来购物。
当他们被问到为什么不去线下体验购物时，得到的回答除了工作忙、商品价格高、居住地离商场较远外，还有“现在各商场入驻品牌都大同小异，逛商场没什么新鲜感，远不如在线购物节省时间”。
未来
精致化专业化社区超市
或是商业地产破局之道
原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰说，淘宝目前是全球最大的电商平台，今年有可能会到达3万亿元的销售额。现在电商占零售总额8%，未来规模会更大。这样一来，肯定就会蚕食整个零售业空间。
梅永丰表示，跟电商相比，实体零售业租金贵，流通成本高，人力成本高，甚至营销成本都很高，这也直接导致价格上没有优势。
“虽然被电商蚕食得很严重，但是这种实体零售业肯定不会消亡，只是优势会被削弱。”梅永丰说。
他认为，未来商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是房地产公司未来重要的利润增长点。
云南很多业界专家都认为，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。
而顺丰在全国各地乘势推出的“嗨店”（类似于社区超市的O2O销售模式），更加揭示了这个发展趋势。
大型商业综合体
餐饮娱乐将占更大比例
梅永丰表示，在一些大型商业综合体内，布局基本上5：3：2，零售占据五成，餐饮占三成，而其他的娱乐体验项目占据两成。
大型商业综合体提供给市民的“体验”恰恰电子商务没有的，如果说购物可以在线上完成，那么娱乐、就餐就没法在线上进行了。
所以，梅永丰认为，未来的商业体会逐渐过渡到“综合体验模式”，零售在一个商场的比重会大幅下降，餐饮、休闲娱乐又会大幅度提升。
“现在你就能看到，在一个大型的商场里，除了有大量的餐馆外，还有4D电影院、健身房、瑜伽馆、美容院，甚至教育培训机构。这些都是电商做不了的，所以这方面的比重会持续增加。”梅永丰说。
根据他的预计，未来昆明商场的布局会呈现出4：4：2的局面，零售功能还将持续被削弱。
“目前，大量的商业地产难产，卖不出去；卖出去了的招商难、开门难；开门经营的也不温不火，所以近期昆明新开业的购物中心没有一个项目是搞火了的。但这样不死不活的会拖累别人，会占据公共资源，需要向公共财政拿运营补贴，而且一再降价会把市场做得很烂。”梅永丰说。
他分析，未来的商业地产项目一定会死一批，然后转型一批，找准定位的才能活下来。