沪商业地产供应激增近60万平方米 浦东外高桥板块“很吃香”
据德佑地产市场研究部数据显示，２０１４年８月上海市商业地产新增供应５７．１５万平方米，环比猛涨９２．３７％。今年８月商业地产供应激增，但成交量继续“走下坡”，全市一手商业地产共计成交１６．４０万平方米，环比下跌１６．７２％，同比下跌６４．８５％。
浦东外高桥（自贸区）板块的加枫路２０号以成交面积９５５３平方米、成交５套、均价１５０００元／平方米位居上海市８月办公类物业成交面积第一。外高桥板块的办公楼市场这些日子表现“抢手”，继远洋地产８月旬中以４．８４亿元总价收购外高桥保税区Ｇ２－０１项目之后，外高桥的办公楼项目似乎被迅速“炒热”，加枫路２０号与Ｇ２－０１项目所在的台中南路仅约３０米距离，不得不说受到Ｇ２－０１项目的利好效应。
9年来月供应第二高点
２０１４年８月，全市一手商业地产共计成交１６．４０万平方米，环比下跌１６．７２％，同比下跌６４．８５％，成交多集中于浦东、嘉定、青浦等区；成交均价１９７８６元／平方米，环比下跌８．０６％，同比上涨６．６５％。从供应方面看，８月全市商业地产新增供应５７．１５万平方米，环比上涨９２．３７％，同比下跌７．２６％。
从成交面积上看，８月上海市商业地产延续了自５月以来的下滑态势，１６．４０万平方米的成交量是今年以来仅次于２月的第二低点。而从均价上看，８月全市商业地产均价延续了自５月之后的下滑态势。８月的商业地产供应激增，虽不及去年８月６２万平方米的供应量，但是２００６年以来历年同期的第二高点。８月全市商业地产的批售比高达３．５∶１，其供过于求的情况甚至远甚于住宅市场，目前全市商办类物业存量已经达到１４８８万平方米，明显超过了商品住宅１１９３万平方米的水平。
上海市８月办公类物业成交面积前三甲分别是加枫路２０号、吴泾锦绣商业广场和水都南岸生活广场。浦东外高桥的加枫路２０号和闵行吴泾的锦绣商业广场成交量在９０００平方米以上，分别为９５５３平方米和９０５９平方米。其中，加枫路２０号以成交面积９５５３平方米、成交５套、均价１５０００元／平方米位居上海市８月办公类物业成交面积第一。吴泾锦绣商业广场成交办公类物业１９７套，均价１８６７４元／平方米，位居８月套数榜首。青浦朱家角板块的水都南岸生活广场办公类物业成交７６５２平方米，成交套数４１套，均价１３４０３元／平方米。成交面积排第四、第五名的卓越商务中心、青浦卓越商务广场成交在５０００平方米以下。位于奉贤南桥新城的卓越商务中心成交面积４９５０平方米，成交７７套，均价１０９４０元／平方米。青浦新城的青浦卓越商务广场成交面积４８９８平方米，成交４３套，均价１３０３０元／平方米。
８月商铺成交面积前三甲分别是宝龙城市广场、嘉天汇御苑和启航城。浦东曹路的宝龙城市广场成交９２８９平方米，成交１２套，均价１５００１元／平方米。第二名静安南京西路的嘉天汇御苑成交３０７２平方米，成交１１套，均价３１６００元／平方米。第三名青浦北部的启航城成交２８０８平方米，成交３１套，均价１００５４元／平方米。８月成交商铺最多的是原南汇区域周康板块的秀康新城康桥月苑成交４６套。从均价上看，长寿板块西康锦城的一套６４平方米的商铺高达８６８８３元／平方米。西康锦城又名华侨城西康路９８９，属高档住宅，销售均价５８０００元／平方米，一期已售磬，户型以１６０平方米以上的大平层为主。
淮海路板块罕见供应
德佑数据显示，内环内区域淮海路板块在今年８月出现商业地产供应，８月４日淮海中路板块供应企业天地商业中心商铺３套、写字楼２３套，最高报价２０００００元／平方米，最低报价１０７４００元／平方米。而上一次淮海中路板块的供应是在去年的６月９日，依然是企业天地商业中心，分别供应办公楼２１０套、商铺３套，最高报价２０００００元／平方米，最低报价１２５９００元／平方米，从最低报价上看高于今年的新供应。
企业天地商业中心位于湖滨路靠近淮海中路，立足市中心顶级地段，核心地段的商办项目因地段优势和租赁需求旺盛，企业多采取自持经营的方式，可见瑞安房地产为回笼资金已改变过去商业地产只租不售的模式。
德佑地产陆骑麟表示，从近一年的供求走势上看，在大部分月份商业地产处于供大于求的格局，累积库存量较大。８月上海市商业地产成交清淡，１６．４０万平方米的成交量仅高于今年２月份。但是从８月的新增供应看，开发商的推新热情很高，甚至许久不出现供应的淮海路板块也加推了商业地产。开发商积极预热欲抢滩“金九银十”，８月已有银亿诚品大厦、中环协信中心、虹桥协信中心、万科润园商务中心等位置较为优越的商业地产项目入市。
外高桥写字楼出租率约92%
浦东外高桥板块的加枫路２０号以成交面积９５５３平方米，位居上海市８月办公类物业成交面积第一。而记者发现，加枫路２０号与８月中远洋地产以４．８４亿元总价收购的外高桥保税区Ｇ２－０１项目，仅隔台中南路约３０米距离。外高桥保税区Ｇ２－０１地块被称为自贸区挂牌后的首单大宗交易，加枫路项目登上办公类物业成交面积第一的位置或多或少受到该地块“傲娇”成交价的影响。
外高桥保税区Ｇ２－０１地块２０１１年被来自浙江宁波的华丰建设子公司９４６１万元拿走，当时还是零溢价，楼板价才２１７４元／平方米。２０１４年即过了３年远洋地产从华丰手中收购该地块，单价已经升到１．１万元／平方米。
自从去年９月自贸区挂牌以后，自贸区内写字楼市场意外地“一夜暴涨”，写字楼租金和二手办公楼项目的售价都迅速飙升。
自贸区再过个把天就满一周年了，记者从莱坊研究及咨询部主管杨悦晨了解到，外高桥（自贸区）区域今年第三季度的写字楼租金在人民币每平方米每天４．５元，相较２０１３年第四季度的峰值人民币每平方米每天８元已有所回落，写字楼租金走势趋于合理。目前外高桥区域写字楼的出租率约为９２％，与第二季度相比基本持平。外高桥核心区未有新写字楼供应，不过板块内位于森兰商贸区的森兰国际大厦在第三季度交付，出租率约为８０％，租金为人民币每平方米每天４．５元左右。
外高桥（自贸区）写字楼的租金虽然从２０１３年第四季度的峰值８元／平方米／天回落到４．５元／平方米／天，但还是真心不便宜。写字楼出租率达到９２％，与活跃的租赁行情相对的，是自贸区内稀少的写字楼资源，自贸区内的写字楼资源稀少，主要散落在外高桥保税区以及临港地区。因为在整个上海自贸区现有范围内，８０％的土地为工业用地，商业办公用地性质的土地极少，因此现在自贸区范围内的写字楼俨然是“物以稀为贵”。
外高桥（自贸区）板块内的新增办公物业面积极其稀少，办公类物业原来考虑并非自贸区功能的主角，但眼下却以“供不应求”令人吃惊。相关部门曾表示，２０１４年将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，完善存量土地循环利用机制。８月末，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国上海自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》。《意见》中指出，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合；且上海自贸区管委会将按相关规定，组织实施存量建设用地盘活，存量用地可以通过补缴土地价款的方式转型为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
自贸区的工业用地能够逐渐转性成工业、商业、办公兼容的综合用地，无疑将增加办公、商业物业的供应量，消化写字楼需求，那么自贸区内写字楼租金就存在下滑空间。
沪写字楼供求2.1∶1现过剩危机
上海搜房网数据，２０１４年８月上海写字楼共成交１１３２套，签约９１８５５．０２平方米，新增可售面积１９．８９万平方米，其中，黄浦区写字楼新增供应超５．３５万平方米全市居首。
由于持续受市场形势和楼市淡季影响，上海写字楼市场自５月出现成交高峰之后，已连续３个月量价齐跌，其中，８月份成交量价已跌至今年次低，成交总额１７．８５亿元，跌幅高达３０．５４％，仅略高于２月成交额；成交面积９．１８万平方米，跌幅２１．９６％。成交均价约在２００００元／平方米以下，今年８月上海写字楼的成交量创下了自２０１１年以来同期的最低值。
在８月成交面积ＴＯＰ１０的榜单中，外环外商住楼作为主力军，占据了九成席位，且成交均价不足２万元／平方米，低价项目的成交拉低了全市水平，８月申城写字楼成交均价报于１９４３４元／平方米，环比跌一成。仅位于普陀真如板块的上海星光域项目属内中环��成交面积２７３９．７７平方米，成交１６套，成交均价３５１５７元／平方米，是１０个写字楼项目中最高。虽有１席成交均价达到３．５万元／平方米以上的项目上榜，但势单力微，并未给成交均价带来提升。上海搜房数据监控中心分析师王冰指出，２０１４年以来，上海房地产市场虽呈现下行态势，但写字楼市场并未出现以价换量的现象。以８月成交为例，从多次出现在月度成交面积榜单上的项目来看，除榜首项目为第一次成交外，仅卓越在青浦和奉贤的两个项目成交均价有所下降，其余７席项目均有不同程度的上涨。王冰表示，写字楼成交量的持续下跌并未给开发商带来恐慌，成交价格的坚挺预示了开发商对市场仍抱有信心，８月或将成为写字楼成交的拐点。
８月上海仅有６区写字楼签约面积环比上涨，１０区签约量环比下跌。其中，浦东以１８６７６．９７平方米的签约量、约１５０套和３．８亿元的成交总额领跑全市，成交量环比大涨１６２．１８％。在以成交面积为核算基准的基础上，嘉定区成交１５０７７．８８平方米次于浦东，成交量环比下探１．８７％，排名第二；闵行区成交１５０６４．３５平方米，环比上涨７．３６％，排行第三。在以成交套数为核算基准的基础上，嘉定区８月成交２８０套排名第一；闵行区成交２５８套排行第二；浦东新区排名第三，成交１４３套。从上海各区县的成交价格来看，浦东３．８亿元的成交总额领跑全市，闵行区以３．２亿元位列次席，嘉定区以２．０５亿元排行第三。成交均价方面，虹口区排名第一，成交均价５１６４５元／平方米；黄浦区成交均价５０２５１元／平方米，排名第二；闸北区成交均价３２４５６元／平方米，排行第三。
８月上海写字楼新拿预售证１１个，新增可售面积１９８９０３．１７平方米。上海搜房数据监控中心分析师王冰表示，８月上海写字楼供求比连续攀升，写字楼供求比达２．１∶１，若不能在９、１０月份促进去化，写字楼将持续处于供过于求的态势，势必造成库存增多，过剩危机显现。从新增供应的分布来看，共计７个区县有新的写字楼取得预售或销售资格，其中，黄浦区新增供应最多，占全市写字楼供应量的２６．９３％。写字楼供求比出现了三连涨，从６月的供不应求激增至８月高达２．１∶１的供求比，供求比的持续攀升给后市带来了巨大的去化压力。从区域去化来看，８月区县去化率普遍偏低，最高去化率仅有４．１８％。
商铺月成交量三连跌
上海搜房网数据，２０１４年８月上海商铺成交５９６套，成交面积共计７．２１万平方米；成交均价２０２３３元／平方米，成交总额１４．５９亿元；新增供应量３７．２５万平方米。全市１７个区县中，浦东成交２．７７万平方米居首，其他区县成交量均不足万方。
８月上海商铺成交７．２１万平方米，环比下跌８．９３％，同比下滑５２．４％，跌至３月以来最低值。受楼市整体低迷、传统销售淡季双重因素影响，商铺月成交量连续３个月下跌。成交的低迷并未影响到供应的释放，８月上海商铺新增供应３７．２５万平方米，环比上涨１１９．８７％，同比上扬２０９．６％，市场供求比拉大至５．１６∶１，供应量持续激增，库存压力再次加大。尽管接下来“金九银十”是楼市传统供销旺季，市场成交量或将好转，但庞大的库存量带来的去化压力依然很大。从区县来看，浦东新增供应量１６．７５万平方米，占８月新增供应量的４５％，大浦东作为近年来人口导入较多的区县，社区商业发展迅速，由此也带来市场供应量的上涨，同时在政策规划利好、浦东国际旅游度假区建设等因素共同影响下，区域内商业发展加速。
浦东新区对社区商业的改革起步较早，目前联洋、碧云等已成为上海市社区商业示范社区。在联洋社区，大拇指广场和联洋广场隔芳甸路“遥相呼应”，成为周边高档社区购物、休闲的好去处。“十二五”规划中浦东新区还将重点推进曹路、三林、御桥万科、高行镇、浦江镇、施湾、万祥、书院等１４个社区商业中心。
中秋节周末900余套房入市
上海搜房网数据，中秋节周末（９．６－９．７）上海市内有４个住宅项目开盘或加推（其中公寓３个，另有１个项目同时推出公寓和别墅）。总计推９２９套房源，供应量环比上周实际约７２５套推盘上涨２８％。入市的４个项目的区域分布较为分散，为嘉定的河畔艺墅、松江的松江颐景园、黄浦的绿城黄浦湾和宝山的经纬城市绿洲五期学士逸居家园。其中河畔艺墅和松江颐景园为全新推盘项目，河畔艺墅报价９５万元起，户型为８０、９０平方米左右的刚需２房，低总价的优势较为明显。而松江颐景园此次是首次推出公寓和别墅，８８－１１５平方米３房公寓和１８０平方米左右的联排别墅，目前暂无报价，周边楼盘的参考报价为公寓２００００元／平方米左右，别墅报价约２３０００元／平方米。经纬城市绿洲五期学士逸居家园预计推出４８０多房源，垄断所推房源五成以上，９０平方米２房、１０３平方米３房、１３３平方米４房，均价２４０００元／平方米。
绿城黄浦湾二期于９月６日开盘，户型２３５－４５０平方米，均价１０００００元／平方米，属滨江高档住宅。该项目位于黄浦外滩，中山南路靠近老码头，项目北距外滩万国建筑群约１．８公里，南距世博会约１．７公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。与华润外滩九里一路之隔，周边生活配套成熟。
上海搜房网数据监控中心分析师饶柳鹏表示，“金九”作为楼市的销售重要时间节点，首周预计入市的９２９套房源总数只能说是表现平平。这一方面是因为首周遇上中秋佳节，会造成客源一定程度的分散；一方面是缘于开发商首周试水市场的心态。截至９月５日统计，２０１４年９月预计开盘的商品住宅将达４６个（其中公寓项目３７个，别墅项目７个，另有２盘同时推出公寓和别墅），环比８月３４个的最终开盘数上浮３３．３３％。比前期统计的开盘数新增１７个项目，新增外环外项目１２个，占比超七成。另有２个内环内高端项目入市，至此９月预计有７个内环内项目推盘，占比月开盘总数的１５．２２％。新增开盘项目中，５个项目为全新开盘，全新盘占比新增开盘２９．４１％。整月１５个全新盘入市，占比３２．６１％，９月市场开盘仍以加推房源居多。
上海搜房数据监控中心分析师王佳贤认为，９月开盘新增１７盘，与８月２０日统计的３２个开盘量相比上升幅度较大。一方面，由于８月中上旬连续３周的成交量在１３万平方米左右的低位徘徊，众多楼盘８月中上旬仍不确定是否在９月推盘，对于楼市行情仍抱观望的情绪。另一方面，９月是传统的楼市旺季，也是开发商抓紧推盘的时机。对于想冲击２０１４年销售业绩的开发商而言，“金九银十”无疑是下半年最重要的销售期，因而各楼盘纷纷入市抢占市场。