昆明写字楼渐复苏　业内人士提示不能盲目乐观

　　“昆明的写字楼昏睡多年之后，终于在去秋渐渐醒来”。一位业者用这话来比喻昆明目前写字楼开始复苏的情况，听起来还真很形象。

　　近来，随着入世在即以及国家在相关政策（如税费政策规定，１９９８年６月３０日前建成的写字楼，在２００１年１月１日至２００２年１２月３１日期间销售，免征３％的契税）上的有力调整，以及城市的飞速发展，国内包括北京、上海、广东等地的写字楼市场正呈现出升温之势。昆明的写字楼就是在这样的大环境下开始复苏的。当然这至少有两方面的因素在起作用，一是经过近几年的发展，昆明市的城市地位正日益为世人认同；二是与当地政府的努力分不开。据了解，为了繁荣昆明写字楼市场，昆明市政府在１９９９年就专门出台了《关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定》。这个停止对写字楼新项目审批的《决定》，为昆明写字楼的复苏创造了切实有效的条件。

　　都是“盲目”惹的祸

　　大约在半年前，据有关权威部门的统计数字显示，昆明市的写字楼已出现阶段性过剩。去年，昆明市空置写字楼１０．４万平方米，空置率高达６０％，不良资产高达数亿元。

　　据分析，昆明写字楼是由于１９９８年、１９９９年盲目上马种下的祸根，２０００年，对于许多写字楼而言，可谓是灾难性的一年，尽管写字楼价格一再下跌，但并没有激起购买热情。主要原因是写字楼的供给总量已严重过剩。有关部门对市区里的高层建筑进行的一次摸底显示，建于上个世纪五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的则多达６６４幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大的份额。昆明某房地产公司建在市中心的２２层写字楼，整幢楼没有几家单位在办公。

　　另外一个让昆明写字楼走势疲软的原因是写字楼遭到了酒店的冲击。由于世博会前上马的酒店项目很多，世博会结束之后，绝大多数酒店普遍吃不饱，入住率只有三四成，很多酒店为寻找出路，于是专门开辟商务楼层用于出租，因酒店档次更高、办公设施配套更齐、物业管理水平更高，加之租金也不贵，所以很多企业更愿意在酒店办公。酒店的加入，使得写字楼雪上加霜。

　　也有业者认为，昆明空置写字楼出现这样的后果，与其说市场疲软，不如说有效需求不足与大量无效供给并存造成的结构性失衡。调查表明，写字楼不良资产的成因７０％是市场定位不准，盲目投资、盲目跟风——也就是投资行为不够理性，拍脑袋决策造成的。

　　消化期漫长又痛苦

　　昆明写字楼醒了，开始复苏了，让人欣慰。但不能盲目乐观，据业内人士分析，在“入世”后，随着大量公司的进驻，一定时间内昆明写字楼的热销将是必然。但昆明写字楼要整体复苏，实现真正的繁荣，就目前昆明的状况而言，还要经历一个漫长又痛苦的消化期。

　　在往后的日子里，昆明传统写字楼的形势依然严峻，而那些与传统写字楼相对应的现代写字楼则有着广阔的市场前景。这类写字楼具备交通、地段优势，内部功能设置现代化，具有优越的政策环境以及包括政府在内的一整套社会支撑服务体系。

　　目前昆明市场上“风光”的写字楼就很能说明这一点。它们大都在选址、内部功能设置、服务等方面很考究。如星耀大厦以打造资讯时代的新空间为切入点，预留了ＩＳＤＮ一线通、电话端口和ｉｎｔｅｒｎｅｔ宽带网接口、办公室内部ＩＢＭ的综合布线系统、完全卫星电视共用天线系统等的设置，借助“数码楼宇”的概念，使得许多商家心动。而位于东风西路中段的三合商利写字楼借助的是其优越的地理位置，昆明高新区则用综合优势——“甲级写字楼”吸引了商家的不少目光。