高铁将助力阳江商业地产发展

近年来，随着阳江经济快速发展，商业地产也经历了一个从无到有、最后遍地开花的发展过程，吸引广州、珠海、深圳等珠三角城市投资客，不过，据业内人士分析，阳江本土客户仍在半数以上。随着粤西高铁动工建设等利好消息传来，人们认为，现在投资阳江商业地产“物美价廉”，待高铁开通，阳江商业地产价值将真正体现。

【特征】

快速发展并逐渐成熟

“还记得我是2011年3月来到阳江，那时候阳江的商业地产只有名扬国际广场，但现在已经是蓬勃发展了。”华科国际经理苏先生感叹说，仅仅三年时间，阳江商业地产经历了一个从无到有、逐渐发展壮大成熟的过程，这一过程主要有以下几大特征。

首先是城市综合体和商铺遍地开花。“除了已经建成的华科国际家居生活广场、国际五金刀剪城、再加上新都汇·时代广场，雄踞城市的东、北、南三大片区。此外阳江还有了益华购物广场，也有了国贸中心这样的写字楼。”

苏先生同时也指出，阳江城市郊区的新板块正在成为商业地产的热点区域，商业地产正不断往郊区“进军”。“以目的性消费为主的郊区型零售业态不断迅猛发展，典型例子就是华科国际和新都汇。”

此外，传统开发商的不断加入也成为一大特征，专注于住宅开发的传统开发商也开始试水商业地产，更为阳江商业地产增添了不少活力。“其它不少楼盘像金世纪·美仑广场、中集·国际城也都在做商业地产。”苏先生说。

而价格的差别也凸显出商业地产的另一特征：具体价格因地段而不同。中集国际城销售主管谭亦艺告诉记者，以商铺为例，在阳江市中心等成熟地段的商铺，价格可达到一万至三万每平方米，稍微偏远的郊区商铺，则每平方米价格大多在一万以下。

外来投资者在评价阳江商业地产“物美价廉”。“不少过来投资的珠三角商人都会反复问我，这么便宜，不会有什么遗留问题吧？他们总觉得质量不错，价格又比较低，从来没遇到过这样物美价廉的商业地产。”被人称“商场医生”的创基（商场策划）集团有限公司董事长沈永年说。

【投资】

本地资本约占六成

目前阳江商业地产的投资中，还是以本地资本为主力，占到六成；外地资本要稍微逊色些，只占四成。”林凤松说，这个比例本身并没有什么问题，很多城市的商业地产投资主要都来自本地，但阳江商业地产外来资本少还有一个特殊的原因：交通不便。

“在广东做商业地产投资的商人大多来自珠三角、港澳，以阳江现在的交通条件，不堵车的话，从广州过来要三个多小时，深圳四个多小时，香港甚至还要更多时间。”沈永年说，对于不少投资者来说，花费数个小时才能到达的一座陌生城市，其吸引力是大打折扣的。

“他们投资商业地产无非两个目的，一是短期的租金，二是长期的升值潜力，如果开发商经营得法，商铺会很快升值。”林凤松认为，不少投资者会综合一个城市条件来判断是否投资。受交通条件的影响，投资者常常得出阳江市场并不广阔、主要靠本地市民而外来消费人群有限的结论，从而谨慎选择在阳江投资。

【不足】

城市综合体功能不健全

因为起步比较晚，所以虽然目前阳江商业地产遍地开花，多位业内人士还是认为依然存在着不少问题，首当其冲的还是城市综合体功能不够健全。

“并不是说体量大、业态多就叫城市综合体，配套齐也是很重要的一个方面。就仅以停车位为例，阳江几个原有的城市综合体，有的停车位还不到100个。现在消费者选择开车出行的非常多，停车位在很大程度上制约了他们消费。如何解决内外交通问题，是阳江城市综合体面临的一大挑战。”谭亦艺说。

“业内人士一般认为有三个因素影响着城市综合体的发展：地段、功能布局以及运营管理。就阳江而言，面临的主要问题还是功能布局和运营管理。除了停车位一类配套设施不完善之外，一些城市综合体本身的功能也不太健全。”阳江春申投资置业有限公司董事长林凤松告诉记者，城市综合体应该满足消费者“一站式购物”的需求。“大多数人都希望能在同一地点购买到所有需要的东西，而不是在a地停车下来买衣服，出来开车到b地逛超市，最后跑到c地吃饭，这种消费方式并不现实。”林凤松认为，阳江的城市综合体目前功能还不健全，缺乏起集聚效应和带动作用的“主力舰”，导致综合体内商铺数量有限、规模有限，经营产品种类也不够全面，还不能全方位满足市民的消费要求。“我认为一个合格的城市综合体应该是‘主力舰’领头，即大型百货等最早入驻，逐渐吸引各类商铺和投资者陆续入驻。”