南京写字楼市场变局 楼宇经济效应日益明显
在北京买住宅的钱，几乎可以在南京买写字楼了。新近“抵达”南京的马先生，看这里的什么房子都“便宜”，他刚刚完成在北京的“高位套现”，手持大笔现金的他，来到南京，便笃定了这里的未来，这座同是六朝古都的城市，将成为他下一个“安营扎寨”的目标。
当北京、上海等一线城市房价高企，珠三角“盘整”之态已经显现之时，以南京为代表的一批二线城市，正在受到“马先生们”的青睐，见惯了房价“大场面”的他们，似乎从“价值洼地”的理论中，看到了南京以及二线城市楼市的未来。
特别是近几年来区域城市经济的快速发展，使得南京、西安、武汉等二线城市的楼宇经济效应日益明显。据了解，近年来跨国企业在中国的布局逐渐由沿海向内地迁移，南京对企业总部、办事机构的吸引力，在“长三角”内仅次于上海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。
这些驻宁机构支撑了南京楼宇经济的产业发展迅速。近年来，包括金融业、外贸行业、高科技企业、会计师事务所、咨询业、影视制作、网络公司、通讯企业等国内外各类企业、公司都纷纷在国内的一些二线城市落脚，改变了以往只在北京、上海等一线城市设立总部的惯例。
马先生正是看中这个契机，才在南京购买了一套长发中心的写字楼，出租给一家外企作为办事处。
楼宇经济引发写字楼成为新的热点
“近年来，南京写字楼市场的需求量将一直处于上升态势。但发展楼宇经济不仅是大兴土木，建起一座座规模上的楼宇，更需在软环境上精心打造。在南京，写字楼的发展正面临前所未有的机遇，楼宇经济效应日益明显。只有高端商务写字楼，才能更好地成为楼宇经济的载体。”南京长发房地产开发公司总经理吴建平提及。
在南京，除了传统的新街口CBD商圈，与之相邻的大行宫地区已有大量现代化商务写字楼建成，在政府的大力扶持下已经发展成为新的更具有文化底蕴的CBD。如今，新街口——大行宫CBD，确定了其在南京经济发展格局中不可替代的地位，而且其功能还辐射苏、皖、浙等周边地区。新CBD的形成，加速了南京写字楼市场的发展。
2005年之前，南京的写字楼市场可以说是不愠不火，甚至是低迷。一是整体写字楼产品品质较低，高品质的商务楼是凤毛麟角。二是市场价格远远低于同地段的住宅价格，呈非常反常的价格倒挂现象。三是相关部门还不重视楼宇经济的发展，相关配套政策太少。当然，这也和南京这座城市在经济圈中所处的地位和经济发展的水平有关。
从2005年开始，南京的写字楼市场出现了几个质的变化：
一是除了旧有的新街口CBD商圈，形成了大行宫CBD、奥体中心CBD等新的板块，特别是大行宫地区，现在已经有长发中心、新世纪中心、人寿广场、长安国际中心等多栋近年交付的写字楼面积数十万平米，已经形成了较为成熟的CBD。
二是以长发中心（CFC）为代表的具有国际水准的写字楼开始推向市场，其硬件标准和配套服务产生了质的变化。以往南京的写字楼硬件和相关配套都不重视，好地段的写字楼因为设备老化、停车位严重紧缺而导致使用价值和市场价值严重缩水。
三是写字楼的价值开始被市场重新认识，南京同地段的写字楼售价能够达到甚至超过同地段的住宅。以长发中心为例，2005年4月份的开盘价格为12000元/㎡，而当时长发中心的住宅均价也是12000元/㎡，不仅单价过万，而且改变了写字楼和住宅楼单价倒挂的反常现象。目前长发中心的售价已超过20000元/㎡。
四是地方政府日益重视楼宇经济的发展，为了促进区“楼宇经济”的加速发展，除了新建地铁、停车场等基础硬件设施外，政府相关部门还可以制定一系列扶持优惠政策，鼓励、引导楼宇业主参与“楼宇经济”发展。2007年2月份，南京市发布了《鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定》，对来宁设立总部的企业及其高管，在税收、购房、房租、子女入学、出入境等方面，给予一定优惠和奖励。
高端写字楼更受市场追捧
在北京的多年，马先生手中持有的资产都是住宅，因为北京天价的写字楼和商业，虽然在城区拥有无可比拟的价值，但却令他难以企及。不过，在南京，一切情况都变得不一样，他手中的现金，游刃有余。
“首先是建筑综合体，其中的写字楼、商业、甚至高档公寓都可以，这是可以用于经营的资产，这显然比那些只能等着涨价升值的普通住宅，更有价值。”马先生考察一番后，做出论断开始行动。
他第一次出手的是一个建筑综合体当中的高端商务楼，这个名叫“长发中心”的项目，就坐落在南京城区的“总统府”遗址对面，马先生坦言，当时首先打动他的，便是项目的地理位置，这是他的一贯原则——地段无可复制就是对不动产价值的最大保障。
“从各个城市的情况看，南京确实是价值洼地，尤其是南京城市中心区的物业，价值恐怕被严重低估了。”长发地产总经理助理李进分析，“现在，南京城市核心区的新建项目基本都集中在品牌开发商手里，物业形态比较合适，品质也还都不错。”而马先生持有相同观点： “我在北京房产变现的钱，全都用在南京的城市核心区都没有问题，毕竟这里的价格水平比北京低很多，而无论在任何市场阶段之下，城市核心区永远是最具不动产价值的地区，这是我的一个原则。”
而且像CFC长发中心办公楼是他优先考虑的对象，因为在南京城市核心如此高端的商务楼的价格仅仅相当于北京的住宅价格，而租金已经能够达到4-5元/㎡/天，投资回报率可观。令马先生感到意外的是，长发中心不仅仅是通过国际招标竞赛邀请德国著名设计机构设计，确立了城市标杆建筑的地位，在硬件上采用了进口三菱电梯、大金空调、西门子消防报警系统等具有国际水准的配套，而且非常重视文化艺术内涵的发掘，邀请了王小慧以及德国艺术家专门设计了雕塑等艺术品，是软硬兼备的综合体型项目，彻底改变了南京旧有写字楼的状况。
马先生特意强调，在南京选择物业，品质变得十分重要，因为在价格上涨的速度尚未达到非理性的状态下，楼盘自身品质对其价值的意义十分重大，而他当时之所以选择长发国际中心作为自己在南京的“第一单”，其间一个重要原因便是其国际水准的设计和产品品质，再者需要有品牌开发商和物业服务作为支撑。作为中国房地产百强企业的开发商长发地产，有“城市中央建设专家”之称，其在南京开发的汉府雅苑、木马公寓等项目都是核心地段的标杆项目，短短时间内价值都翻番。而长发中心是国际知名物业服务公司戴德梁行在南京的第一个实管项目，使业主能享受到国际一流的服务，确保了物业的长期保值增值。
南京作为长三角地区的重要城市，起到了沿海和内地之间的连接和辐射作用，其地区影响力越来越强，以CFC长发中心为代表的具有国际一流水准的高端商务楼的出现，正是一个城市经济活力的缩影，透过这些地标建筑，可以看到了南京以及二线城市楼市的未来。