美商业地产巨头塔博曼：沉寂后的中国扩张之路

美商业地产巨头塔博曼：沉寂后的中国扩张之路
2014年09月01日 09:56 | 新闻编辑：郭海飞 | 来源：百度乐居 http://house.baidu.com/
与美国最大的商业地产开发商西蒙集团同时进军亚洲的塔博曼集团，如今正在加大进军中国的步伐，而早在4年前，西蒙集团已经铩羽而归，退出中国市场。
作为美国第十大商业地产开发商的塔博曼集团，在亚洲市场选择了与行业龙头西蒙集团不同的发展策略和路径，先取道韩国、积累经验，在西蒙退出中国一年后的2011年，才开始正式进入中国商业地产市场。
作为一家拥有超过63年商业地产开发运营经验的美国开发商，塔博曼能否避免重蹈西蒙集团的覆辙？
塔博曼的6年“沉寂”
2005年7月，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团携手摩根士丹利房地产基金、深国投商用置业有限公司(以下简称“深国投商置”)，进军中国商业地产市场。第一站选择了杭州，三方合作开发一个4.6万平方米的购物中心。
深国投商置是母公司深国投为配合沃尔玛在中国的发展专门成立的商业地产开发公司，当时沃尔玛正计划将其在中国的店铺数量由48家增加到90家，而西蒙和摩根士丹利、深国投商置三方的合资企业已拥有超过12个可开发项目，西蒙集团与摩根士丹利各持有合资企业32.5%股权，深国投商置持有35%。
这一年，成立于1950年的另一家美国商业地产巨头塔博曼，也紧跟西蒙的脚步，开始进军亚洲市场。不同的是，塔博曼将第一站选在了韩国，而且速度也比携手摩根士丹利的西蒙慢得多。直到2008年4月，塔博曼在亚洲的第一个购物中心韩国IFC的第一家旗舰店，韩国乐天百货才签约入驻。
此后，塔博曼在亚洲市场一直进展不快，在塔博曼亚洲总裁Morgan Parker 2009年10月辞任之际，西蒙集团已经借助深国投商置在中国建立了5个以沃尔玛为主力租户的购物中心，包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目。
但2010年2月，西蒙集团就将其持有的合资公司股权及上述项目全部转让给深国投商置，退出中国。“原来就是想借助外资巨头的资金和管理技术，但经过几年的实践发现，外资方在商业地产的招商和经营管理环节中并没有多大优势可言，同时经营管理成本却高出本土企业数倍。而受金融危机影响，这些外资公司总部资金链也出现紧张，无法继续向中国的投资项目进行输血。”一位业内人士如此描述西蒙的退出原因。
西蒙的退出，并没有影响塔博曼在中国的扩张计划，2010年10月，塔博曼亚洲新任总裁(Rene? Trem-blay)唐和耐上任，曾在2007年至2008年担任国际购物中心协会国际主席的他，很快便找到了切入中国市场的机会。
次年，唐和耐邀请到在北美和亚洲学习工作多年、拥有商业地产投资开发运营超过13年的张国华[0.55%]加盟，张国华此后参与促成塔博曼获得西安及郑州的2个合资项目。
“曲线救国”
与西蒙集团有所不同，塔博曼并没有在一开始就直接与中国开发商合作。
2011年8月，塔博曼亚洲斥资1.5亿元收购中国零售物业顾问公司华夏柏欣经营管理顾问有限公司(以下简称“华夏柏欣”)的90%股权。当时，华夏柏欣在北京、成都、重庆、广州、上海、深圳和沈阳已经拥有7家公司，服务过超过200个商业地产(专题阅读)项目，服务商业面积超过2200万平方米。
“塔博曼刚来中国，人生地不熟，首先面临的是组建团队。而华夏柏欣在中国服务过那么多项目，对中国商业地产市场非常了解，整个团队也非常优秀，收购后更加有利于塔博曼在中国的发展。”如今已是塔博曼亚洲中国区董事总经理的张国华向经济观察报称。
收购后，唐和耐出任塔博曼华夏柏欣董事长，而华夏柏欣的创始人谭佑华出任塔博曼华夏柏欣的总裁兼首席执行官。
2012年5月，华夏柏欣帮助塔博曼获得中国第一个项目。当月，塔博曼斥资3亿元收购了西安王府井商业运营管理公司(以下简称“西安王府井”)50%股权，西安王府井在2011年出资7.9亿元与陕西富力地产合作开发总体量13万平方米的购物中心项目。“西安王府井持有该购物中心项目的60%股权，富力地产持有40%股权。”张国华介绍，“不算地价，总投资十几个亿。”
去年2月，塔博曼又耗资2.21亿元收购郑州王府井商业管理有限责任公司(以下简称为“郑州王府井”)的49%股权，而郑州王府井拥有总建筑面积13.5万平方米的温哥华购物中心项目65%权益，收购后塔博曼拥有该项目31.85%的权益，郑州王府井的控股比例则下降至33.15%。“虽然塔博曼在郑州项目是小股东，在西安也和王府井股权相等，但是项目前期的设计、后期招商和运营都是由我们塔博曼主要来做，王府井作为百货主力店来进驻，这都是写进合作协议的。”张国华称，“而当地的开发商只负责建设施工。”
对于王府井引进塔博曼的原因，张国华解释，“王府井开始想做百货，但是拿了这两个项目后，发现太大了，可租赁面积10万多平方米，做购物中心又缺乏经验，引进拥有60多年商业地产开发经验的塔博曼，对双方来说都非常有利。”“去年，塔博曼平均租户每平方英尺的销售额为721美元。”张国华称，“年复合投资回报率能够达到22%，中国这两个项目的年复合投资回报率，我们内部也要求达到15%-16%。”
如今，郑州温哥华项目也和西安项目一样，改名为“city on”购物中心，预计明年底开业，总投资15亿元左右。
扩张之路
在拿下郑州项目2个月前的2012年底，塔博曼将旗下塔博曼华夏柏欣的部分业务，以1550万美元的价格出售给瑞安房地产子公司上海新天地。“出售的业务是做服务的，因为我们只做购物中心开发运营，不做服务。”张国华称，“业务骨干和高管团队没有流失，全部保留，以便于更加心无旁骛地开展核心业务。”
塔博曼将华夏柏欣北京和上海办事处的40位核心员工和高管团队保留，但是华夏柏欣的创始人谭祐华率领其他员工加盟瑞安地产，并直接接管了瑞安旗下的商业地产业务。
西安city on项目位于西安未央大道与凤城七路交汇处，计划2017年开通的地铁2号线和4号线也在此交汇，同时毗邻西安市政府和西安北站高铁站。
除占地2万平方米的王府井百货外，该项目将引进300多家国内外中高端品牌、餐饮、影院及娱乐设施。“其中将引进大约75%的国际品牌，绝大部分是第一次来西安，甚至整个西北，这是塔博曼的优势，另外25%是本土品牌。”张国华介绍，“目前已经开始签约，整个购物中心定位为中高端的区域性购物中心”。
如今，郑州city on项目也在招兵买马，“主要团队还是以当地招聘为主，但是管理人员是我们塔博曼派驻过去的。”张国华表示。
“除了引进国际品牌外，也会引进当地特色品牌，比如餐饮，郑州项目就有可能引进河南烩面，因为这也是河南的特色，河南人也都爱吃。”张国华介绍。
对于缘何率先进入西安和郑州二线城市，张国华解释，“从逻辑上来说，我们也应该先进入北京、上海这些一线城市，我们更倾向于先进入上海，但是当时在上海和北京没有合适的项目，未来也会重点关注上海和北京一线城市以及华中等省会城市，有合适机会肯定会进入。”
至于进入的方式，张国华表示，目前主要还是以合作开发建设为主，“因为现在做得好的购物中心不多，未来不排除采取收购的方式。但塔博曼一般一年也就开一两个购物中心，我们在中国也会一样，只做好的项目，并不会盲目扩张。”