佛山商业地产扎堆隐忧难掩

今年下半年,禅桂中心区至少有4家全新购物中心登场,分别是南海万达广场、南海万科广场、兆阳广场以及南海创鸿城。这些新商场体量为6万-10万㎡,都是体积庞大的综合体。

佛山市房地产业协会副会长骆仪克称,据他近几年的追踪统计,目前禅桂在营商业体面积达到133万㎡;在建商业地产16个项目,面积达到228万多㎡;待建商业项目13个,面积达到115万㎡,这意味着2-3年内禅桂中心区商业面积达到477万㎡。按照国际标准,人均占有商业面积在1.2㎡是一个比较合理的参照值。“禅桂目前人均占有消费面积为0.86㎡,还未达到标准要求的人均1.2㎡,但是,未来人均消费面积有可能达到3㎡,远超过国际标准。”骆仪克称,佛山商业或出现过剩,这是商业地产亟需面对的问题。

商业同质化现象严重,尤其是季华路商业综合体扎堆的情况最为严重。“从季华一路开车走到季华七路,你会发现整条路上都是在建或已经开业的商业综合体,如雄盛王府井购物中心、顺联国际-英皇时尚城-东建世纪广场、佛山万科广场、印象城、九鼎国际城、禅城绿地中心、恒福国际商业中心、鹏瑞利季华广场、星星广场、丽日广场等,接近20个。”市民感慨。而印象城在2012年引入优衣库、H&M等快时尚品牌后,不到一年时间,同条路上的鹏瑞利季华广场也引入了相同品牌的快时尚品牌。

■对策

轻零售重体验 调整商业模式

佛山印象城总经理林文彬称,目前印象城正在着手结合大数据进行分析,明年会有针对性地作出运营调整,未来可能会轻零售重体验,让更多教育类、餐饮类店进驻,引进更多新的东西,未来3年内,把同质化拉开距离。

英皇时尚城副总经理陈浩明则表示,目前商场服务对象是女性,明年会有更大的调整,调整方案正在研究。在激烈的竞争下,除了要抢占商业空白,还要调整商业模式。

■焦点2

电商冲击 传统百货业态“撤退”

随着电商的市场份额占零售总额比例越来越大,各商业体该如何应对?

今年上半年,新光百货撤出南海城市广场,业内认为主要原因是在电商等包抄追赶之下,传统百货业态已经无法适应时下商业环境及氛围。与此同时,佛山商业地产也在不断增加新成员,有着中国电商体验之都之称的南海大沥广佛智城商业步行街近日开业,同时广佛智城宣布世界500强企业永旺集团即将进驻,永旺梦乐城、京东集团等都已经选址广佛智城。

广佛智城电商运营总监龚海说,广佛智城原来的定位是儿童时尚之都,后来经过市场调研,才将定位改为电子商务体验之都。龚海来自深圳,有着十余年的电商经验,最近一年才转向商业地产。他透露,其实电商的日子并不好过。目前,在电脑上操作的电商即将形成拐点,电商交易量将从电脑向平板电脑、手机等移动端转移。电子商务正在经历辉煌后的艰难。“目前,电商营销成本和运营成本与传统商业接近,比如在天猫上打广告一天的广告费就得一二十万元,有的商家信息化建设费用接近1亿元,不亚于开发一个楼盘;而货品的退换率高、损耗率高也降低了盈利,所以电子商务并不像大家想的那么可怕,传统商业也不那么悲观。”龚海说。

■对策

商业地产应招商运营并重

龚海认为,传统的商业是重招商轻运营,而电商是重运营重招商,比如马云活生生将一个“光棍节”变成购物节,而且把一天的营业额打造成350亿元。天猫、淘宝、京东都是统一收银,形成庞大的资金池,他们并不是靠租金盈利模式,而是靠运营的模式来盈利。“不同于传统商家花大力气先把国际一线品牌商引入再招商,其实,一个商场的专业运营才是关键。商业本身就在发生变革。商业地产商应该做好自己的运营,而不仅仅依靠招商。”

龚海认为,佛山一旦引入电子商务模式,很有可能广州客会涌到佛山来消费,因为佛山是个制造业强市,打通电子商务模式,很有可能出现新的辉煌。

星星地产商业副总经理龚浩则称,佛山的商业地产还是呈乐观状态,未来商业部分将引进有品牌的、成功的团队来操盘,在打造购物体验方面,将提供充足的车位以及舒适的购物环境,来弥补佛山现有旧商业的缺憾。

骆仪克表示,在应对电商冲击方面,佛山一些商业体纷纷谋求转向,如零售业面积不断减少,娱乐餐饮业面积不断增加。在商场业态比例方面,以前5(零售业)∶3(娱乐休闲)∶2(餐饮)的黄金分割需要重新调整。