长沙商业地产多中心发展升级

随着市场供应量的新增和地铁等交通优势突显，未来长沙商业格局将逐渐往多中心均衡发展。余志雄 摄

随着7月10余个商业项目推新，下半年长沙商业地产市场竞争加剧。对于投资者而言，随着长沙商业地产转型升级，他们更多关注，长沙商业地产市场容量究竟有多大？商业投资回报究竟在怎样的水平之上？

根据高力国际发布的长沙第二季度商业地产数据显示，2014年第二季度，长沙大型集中式商业市场库存约达191万平方米，写字楼整体库存约179万平方米。专家分析，随着市场供应量的新增和地铁等交通优势突显，未来长沙商业格局将逐渐往多中心均衡发展。

至2017年集中式商业可达515万平方米

一个事实是，长沙正进入城市综合体集中爆发期。据记者不完全统计，长沙规划、建设或已建的商业综合体近50个。下半年，预计运达中央广场、泊富国际广场、德思勤四季汇等6个购物中心项目的入市，将为商业地产市场带来约52万平方米的新增供应。

根据已知项目统计，第二季度，长沙购物中心首层平均租金每月382元/平方米，环比上涨3.3%；市场平均空置率为9.4%，较上季度减少0.9个百分点。高力国际预测，截至2017年底，长沙大型集中式商业体量可达515万平方米。

为了增加竞争力，长沙各大商场已开始不断调整各自的定位，传统百货往体验式转型，从档次定位上更清晰。但是，“持续的商业供应量也导致竞争加剧，招商难度也提高了，未来对各商场的要求会更高。细节、规划和服务，都将成为获胜的关键。”著名商业地产专家姜新国在长沙近期举行的商业地产峰会上说道，地铁、城市规划等利好将推动集中式商业布局由单一中心向多中心扩散。

优质写字楼

平均投资回报率约6.5%

记者发现，长沙各区当中，以开福区及天心区集中了较多在售高端写字楼项目。受金融生态区规划、地铁1号线等驱动，泊富国际广场、北辰时代广场等甲级写字楼项目多集中在开福区，平均租金为各区最高，达每月109.6元/平方米。而自2013年入市的优质写字楼，平均租金基本都能达到每月70-135元/平方米，甲级写字楼更能达到每月105-135元/平方米。

数据显示，第二季度，长沙优质写字楼市场平均投资回报率约6.5%。中长期来看，未来长沙市甲级写字楼将主要集中在2015年至2017年落成入市，并将相对集中于岳麓区的滨江新城板块及开福区的芙蓉北路金融生态区。预计截至2014年底，长沙优质写字楼市场库存将达到235万平方米，其中甲级写字楼库存将达到约58万平方米。

“未来写字楼项目将逐渐向优质专业写字楼转型。”三益资本董事总经理刘晓兰说。多位业内人士分析，新增入市项目在硬件及形象上不断升级，提升了写字楼市场整体档次；但大量甲级或类甲级写字楼项目的出现，使得高端写字楼市场竞争日趋激烈。同时，随着长沙新增写字楼项目非集中式的增长分布，城市商务办公格局由单个中心区向多个区域中心发展的趋势也越发明显。