万科多元化触角伸向写字楼板块 加速去住宅化

在涉足商业地产、养老地产、物流地产后，万科多元化的触角再次伸向了写字楼市场。昨日北京万科发布了三条写字楼产品线发展思路，并宣布作为多元化的一部分，写字楼将成为北京万科又一重头戏。但是在业内人士看来，写字楼不同于住宅以及商业地产的特性，将对北京万科的资金以及营运带来诸多挑战。

北京万科非住宅类已占1/3

从商业地产到养老地产，再到物流以及写字楼，以“全球最大的住宅供应商”著称的万科，正在减小对于住宅的依赖。

据万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆介绍，北京万科上半年超过百亿元的销售额中，来自非住宅部分的贡献达到了35%。他援引国际五大行的数据称，目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右，低于上海、广州、深圳的水平，说明北京写字楼总体供应的不足，因此在未来两到三年，北京万科要加大写字楼的集中供应。与住宅相同，北京万科未来的写字楼产品线也将根据区位和定位不同分为从高端到低端，万科中心系、金域国际系以及万科天地系三条。

事实上，这三条产品线发布前，万科已经试水写字楼项目多年，从2010年的万科五号公社在CBD东扩区首次亮相以来，万科在北京市场操盘的写字楼产品已有10座。“这三个产品线是对现有10个项目的梳理后，对写字楼产品进行的分类，将来也会按照三大系列进行研发。”毛大庆透露，不只是北京，上海、广州、杭州等地的万科也都加码了写字楼的研究和发展。

加速去住宅化

严跃进分析称，今年以来北京甲级写字楼的空置率持续下降，万科此时发力写字楼，确实能够从市场短缺中获利，也符合万科从单一的销售型公司向物业持有型公司转变，但他也表示，由于写字楼开发与住宅、商业开发大有不同，擅长住宅开发的万科还将面临诸多挑战。

一位不愿具名的业内人士介绍，不同于住宅的快周转，写字楼开发周期长、资金回流慢，因此对于企业融资成本以及资金实力的要求较高。另外，经济形势的波动直接影响写字楼市场。以今年二季度为例，戴德梁行数据显示，北京二季度写字楼市场吸纳量不到3.4万平方米，环比下降12.4%，其中重要原因就是上半年全球经济复苏持续缓慢，削减了企业对于改善办公环境的渴望。

此外，值得注意的是，从目前北京万科现有的写字楼项目位置看，均布局在非核心商圈，例如，下半年重点推出的高端系列首开万科中心位于大兴、天竺万科中心位于顺义；中端产品金第万科朗润园位于旧宫、正在开发的低端台湖生活广场处于台湖板块。

定价与入驻率的跷跷板

“写字楼最看重的就是地理位置和区位优势，这些项目多数不在北京已经成熟的核心地段和商圈，未来的销售和出租都是问题。”对于上述业内人士的担心，毛大庆解释，首先北京市供地区位限制了万科无法进入四环，其次，万科推出的写字楼均临近地铁，并且有产业支撑，以首开万科中心为例，位于大兴区重点打造的新商务区，是生物医药以及文化创意等产业的聚集区；另外，万科写字楼的客户定位于小微创业公司，他们对于位置无太大要求，只要交通便利即可。

严跃进称，由于核心商圈写字楼资源稀缺、租金售价较高，虽然部分企业出现逃离核心商圈的迹象，但这些企业往往并不会重视万科住宅物业的品牌价值，还对价格敏感度高，一旦提高租金或售价，入驻率就会降低，因此如何既要保证入驻又要保证投资回报，是需要万科平衡和把握的。对此，曾经在凯德置地有过13年写字楼开发经验的毛大庆也承认：“在目前操盘的项目中，有的项目的确适合直接出手，有的确实还需要养一养，等到养肥了再卖。”