独家：超400万方体量 合肥写字楼分化市场下的现

现状：“写字楼与住宅销售没法比”

有人说2014年是延续了13年合肥住宅市场的“火热”，在众多城市面临惨淡交易，政府出手救市背景下，合肥住宅市场依旧是抢购潮的天下。

这或许是对于开发商层面的利好，因为购房者买房的急迫心理，因为或排队或抢购的置业热情，也或因为个别热销楼盘房价年涨千元的速度。

其实住宅市场并不代表整个房地产市场，尤其是近2年市场上大量涌现的写字楼，在楼市热潮下，他们的命运又如何？

“哎，不行，跟住宅实在是没法比。”做了在包河区工作六年置业顾问的孙胜摇摇头说，前四年他都是在卖住宅，而项目住宅产品售罄后，写字楼成为销售主力，“工资起伏有点大，可以说大部分时间都是不太好的，整个项目一个月有30套的成交量都算是万幸。”

能让孙省高兴许久的事就是大客户的成交，10套以上或者半层整层的购买，这是卖住宅不能体会的“带劲”，然而这并不是常态，“卖写字楼特别慢”。

“一般大客户的成交并不是销售员的个人力量促成的，往往要动用团队的力量，有更高的领导的出面，有8次以上的商务谈判都是正常的，毕竟写字楼的客户大部分是企业主。”

正如业内人士所言，“写字楼不是你想卖就能卖”。如包河区某楼盘整个项目都处于尾盘阶段，可以说很长一段时间都处于这个状态，公司规定今年6月底清盘的期限，拖到7月甚至还要更久。

尽管只有20套左右的“存货”，但迟迟不能清盘，如住宅扫尾经常用的价格战一样，对写字楼作用甚微，买家看中的是产品，因为关乎未来的收益。

困局：“400多万方存量可支撑3年消化”

本站观察，与住宅市场火热销售的现状相比，是什么导致合肥写字楼产品去化慢的根本原因？业内人士指出“供求关系”或者说“供大与求”是其关键因素。

据合肥一家房地产代理公司的统计报告显示，2013年合肥写字楼的存量与余量达到300万方，到2014年年底将达到超400万房的总存量，尤其在合肥滨湖新区与政务区更是写字楼的集中地。

400万方写字楼意味着什么？“这是一个可怕的数字，这么高的写字楼足量足以支撑未来三年的市场需求，何况未来多年也会有写字楼产品持续的入市。”深圳居正行合伙管理人池仁超表示，而他在写字楼营销领域工作已经长达10年之久。

400万方存量投资未来三年的市场供应是如何计算出来的？以2013年合肥写字楼市场与14年上半年合肥写字楼市场上半年的表现为例。截止14年6月底合肥写字楼市场已入市项目总剩余存267.56万方。

预计2014年12月后入市的项目总体量150万方。“2013年合肥写字楼市场月均去化不足7万房，尽管2014年第一季度月均去化达到8万，一年的成交量才一百万方，当时需要3—4年的时间才能把当下的余量去化。”

同时住宅市场有政策的作用，如当下沈阳、济南等城市限购放松后，市场需求成交量大幅上涨。但楼市调控持续超过3年，房地产调控进入常态化。

住宅市场能够利用窗口期通过一系列的营销手段使得交流进入量价快速提升阶段，尽管商务产品如写字楼市场受政策营销的波动较小，但很难通过常规的手段推动销售。

“未来的合肥写字楼市场竞争肯定是场肉搏战。”加侨投资集团副总吴波判断，而实际上，当下的竞争就印证了这一点。