沈阳写字楼空置率20.8% 未来三年供应或“井喷”

2014年沈阳商业地产的热潮如惯性般继续向前，商业市场依旧火热。2014年沈阳写字楼市场，一批甲级写字楼将集中入市，由此也带来写字楼市场供应量激增，空置率被推高。而随着品牌开发商的加入也让人嗅到了写字楼市场的一丝火药味。沈城甲级写字楼市场供不应求现象将不复存在，市场竞争将越趋激烈。【中国上半年经济前低后稳房地产短期难扭低迷】
供应量激增品牌房企博弈写字楼市场
2014年上半年沈城写字楼市场供应量加大。据新峰地产的数据显示，截至6月30日，2014年上半年沈阳写字楼上市量和套数分别为249957平米和2050套，而2013年上半年写字楼上市量和套数分别为249960平方米和1233套，虽然供应面积同比持平，但供应套数比2013年多出817套；今年上半年写字楼的销售面积和销售套数分别为51476平方米和351套，而2013年上半年写字楼销售面积为176088平方米，套数为843套，销售面积和销售套数均同比下滑。【全国宅地地价环涨城市持续减少】
国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行资料也显示，2014年上半年，沈阳写字楼市场供应加大，2014年第一季度，沈阳北站CBD有新的甲级写字楼投入使用，为市场带来43000平方米的新增供应，总存量上升至503700平方米；一季度沈阳甲级写字楼吸纳量为4424平方米，表现较为平淡。
国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行资料公布的数据显示，2014年一季度，两个优质办公楼项目进入市场，新增项目入市缓解市场供应不足，分别为位于东中街区域的龙之梦亚太中心中区及位于金廊北段的瑞安中汇广场A座，分别为市场带来了32736平方米及23251平方米新增供应。沈阳优质办公楼市场需求表现活跃，新项目入市即得到市场较高的关注度，金融保险及IT类企业亦是一季度租赁成交的焦点。
记者调查了解到，2014年，一批甲级写字楼将集中入市，写字楼供应高峰来临。金廊沿线，位于青年大街与文化路交汇地段的沈阳嘉里中心企业广场今年8月将交付使用，最小面积360平方米，只售不租，均价2.2万元/平米；世茂环球中心项目处于前期宣传阶段，产品为写字间；佳兆业中心今年也推出写字间产品，面积90至220平方米；市府恒隆广场超高层写字楼部分，预计在2014年底或2015年初进入交付阶段；位于辽宁电视台旁的华航财富广场项目写字间已开始销售，最小面积300平方米，均价2万元/平方米（精装修）；夏宫城市广场·企业中心超甲级写字楼目前进入销售阶段，写字间只售不租，均价1.9万元/平方米，交付日期为2015年6月。【二季度城市地价温和上涨住宅地价每平方米5214元】
太原街区域，宏运中心项目目前处于前期蓄客和宣传阶段，面积区间为50-200平方米，价格待定，有望在今年入住；西塔的首尔广场项目商业部分为地下一层到地上六层，六层以上为写字楼，目前处于宣传蓄客阶段。位于北站区域的沈阳新地中心项目20层以上5A级写字楼在售，均价每平方米15000元，在售户型面积区间118-1900平米。此外，位于铁西的唐轩中心项目、三好街的同方广场项目、长白地区的浑河万科中心等写字楼今年也将进入交付阶段。其他在建的甲级写字楼还有位于金廊沿线的宝能环球金融中心、华强商业金融中心、茂业中心、新世界会展中心、佳程商务楼宇项目、裕景中心；和平区的盛京银行总部项目、中海·和平之门、东大国际中心、丽阳广场；沈河区的五矿商业广场、思睿经济大厦；皇姑区的中粮广场、乐天世界、中海环宇城等项目。
未来租金呈下降态势
仲量联行今年公布的数据显示，进入2014年，沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的快速释放，随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工，将为市场及开发商同时带来较大压力。仲量联行预测，新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率，与此同时，市场租金受到供应方面的压力，将有小幅下滑。
中国商业地产服务机构RET睿意德商业地产研究中心调查数据显示，2014年沈阳销售型甲级写字楼主要集中在金廊板块，新品上市时间主要集中在6、7月份，总供应量约32万平米。短期内供应密集、供应量加大，市场竞争日趋白热化。业内人士指出，随着品牌开发商加入博弈，将为整个沈阳甲级写字楼市场注入新的活力，品牌开发商丰富的开发经验以及雄厚的资金实力，将进一步引领高档写字间市场，对于沈阳整体写字楼的服务水平和档次都有一定的促动和提升作用。而沈城甲级写字楼市场供不应求现象将不复存在，市场竞争将愈趋激烈。此番供应将主要集中在金廊沿线，这将进一步推高该区域的空置率，与此同时，市场租金也将面临较大的压力，增幅收窄。
从租金上看，戴德梁行的数据显示，一季度沈阳甲级写字楼平均成交租金环比上升了1.9%，达到112.9元每平方米每月。从区域来看，北站区域写字楼成交价租金升至118.6元；五里河区域在去年整年平稳态势的驱动下，加之未有新项目入市此区域，业主改变以往保守的租赁策略，租金出现了上扬趋势，成交租金环比上涨2.6%，至135.1元，继续领跑甲级写字楼市场。以投资、小额贷款为代表的金融客户和地产客户是五里河区域的活跃主体。从写字楼空置率来看，由于有写字楼新项目的入市，2014年一季度空置率从2013年第4季度的14.4%攀升至2014年一季度的20.8%，北站区域甲级写字楼的空置率升至34.5%。此外，中街区域由于部分企业租赁到期，空置率出现轻微反弹，上涨1.0个百分点。
预测：写字楼市场形成新发展格局
戴德梁行预测，2014年沈阳还将有甲级销售型写字楼投入市场，预计将吸纳目前租赁型写字楼客户进而加剧市场竞争，沈阳甲级写字楼市场将在此推动下进入新的发展格局。2014年，预计约有27.5万平方米新增供应入市，其中五里河区域的供应约占总供应的62%，其余则全部来自北站区域。
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕今年发布的报告显示，目前沈阳现有优质写字楼存量约为141万平方米，以乙级写字楼为主。而甲级写字楼主要聚集在新兴的CBD——金廊沿线。金廊是沈阳目前最大的商业办公区，优质写字楼存量达到83万平方米。金廊青年大街沿线成为近几年优质写字楼市场新增供应集中的区域。沈阳优质写字楼市场未来供应量巨大，在未来三年间，市场新增供应将达到约183万平方米，是现有存量的近1.3倍，新增供应中的103万平方米将位于金廊沿线，以近三年沈阳写字楼市场的年平均去化率来计算，未来三年的新增供应量至少需要21年才能完全被市场消化，供应过量是显而易见的。