配套优势拉平不同等级写字楼租金

此次在城南区域抽样调查的10余个已交付使用的写字楼中，环球中心（东区）和中航国际广场当前的租金水平几乎持平，但只有仔细对比两家写字楼的配置后才会发现，同样是临近地铁站点的两个项目，中航国际广场是甲级写字楼，环球中心是乙级写字楼。而如果对城南写字楼租赁市场稍有了解的人都会记得，在一年多前环球中心写字楼初交付使用时，月租金价格仅在30元/㎡左右。是什么让环球中心写字楼在一年内租金翻倍，并在城南诸多写字楼中保持较高的出租率？有业内人士认为，环球中心的标识性和依托超大城市综合体的资源配套，是其租金能够快速成长的关键。

“每个工作日一到饭点，在写字楼里上班的人就三五成群前来用餐，每天差不多12点半客就上满了，来晚了的客人只好在门口排队。”环球购物中心4楼某餐饮店工作人员告诉记者，他们的客人构成分两种，工作日以写字楼内办公的客源为主，休息日则以游客为主。

“从前我们公司在武侯新城自己的待建地块办公，吃饭只能在单位食堂解决，平时有客人来了想请他们吃饭要开车去双楠，所以一有客人来我就犯愁。去年搬到环球中心办公后，会客吃饭的问题自然解决了。”谭先生是成都某房企的高管，去年9月他所在的公司正式迁入环球中心东区写字楼办公，最初选择环球中心的原因是因为其规模和较低的租金。谭先生告诉记者，他的公司所租的500㎡办公室签约时每平方米租金30元，还有3个月的装修免租期。

“只有实际体验对比后，才会知道在综合体办公和单一写字楼办公的区别，在交通指标相似的情况下，前者要方便很多。”谭先生称，环球中心的商场开业后，他不仅解决了午餐品种单一的困扰，有朋友或合作伙伴来还可以在商场的多家咖啡馆里聊天谈事。

“在综合体内的写字楼办公，不仅午餐种类可选择性较大，生活的便捷程度也更高。下班后有应酬，就可以提前在楼下的美发店做头发，中间有空闲时，还可以到购物中心逛逛。”同样在环球中心办公的成都某投资公司合伙人傅女士对于自己现在的办公环境也很满意。

“中小企业主是最喜欢环球中心写字楼的，因为面积灵活，餐饮、购物、娱乐配套都很齐全，停车还免费。”专门在城南从事写字楼租赁的经纪人小蔡告诉记者，最近两年在他接触的想在城南租赁写字楼的企业客户中，环球中心已成为提及率最高的一个项目，从最初的标识感强、租金较低，到现在的配套齐全，环球中心（东区）的租金也从初期的30元/㎡（清水）上涨到现在的60元/㎡（清水或初装）左右。

“甲级写字楼月租金50元，看过一次后我就毅然决定把公司搬过来。”成都某地产服务机构总经理刘女士于今年年初搬进临近地铁1号线金融城站出口的中航国际广场。她认为，在甲级写字楼的成长期低价长租是非常明智的决定。“之前我对城南写字楼租金行情有过深入了解，中航国际广场在硬件配置和服务体系上都处在领先位置，但现在的租金却和环球中心差不多，项目目前尚未呈现商业配套是其软肋。”

一位在中航国际广场相邻写字楼上班的成都某房企工作人员告诉记者，“周边五六个写字楼都面临这个问题，交通的确很便捷，但午餐只能到奥克斯广场或中航城市广场解决，员工要不就吃盒饭或自带午餐。”

记者从相关渠道了解到，2013年年底交付使用的中航国际广场目前月租金约在50~70元/㎡。

“层高、中央空调、节能环保系统，无论从哪一个指标去看中航国际广场都是优于环球中心写字楼的，但不能自带商业配套却让甲级写字楼不接地气，所以才会出现相差无几的租金。但长期看来，甲级写字楼的租金成长性和租户稳定性都会更好。”成都某地产代理机构资深分析人士称，目前看来在城市新区有综合体配套的写字楼在出租率和租金上的确更占优势，但区域配套完善后，甲级写字楼的租金张力也是非常大的。

“写字楼交付后租赁都需要一个成熟期，这个时间分项目和区域而定，一般来说需要一年，越接近满租租金则越高，现在中航国际广场还处于一个成长期。”据该项目相关人士透露，目前中航国际广场出租率约在50%（含在装修期租户）。“客户提到的基本办公生活配套其实是可以提高租户满意度的，所以后期项目也会不断完善。但甲级写字楼有固定的标准，对租客的选择面也相对较窄，城南现有的区域配套完全可以满足他们的需求。”