武汉二季度楼市:高档住宅售价下滑 写字楼租金上扬

世邦魏理仕（CBRE）昨日发布 《2014年第二季度武汉房地产市场回顾与展望》。第二季度，武汉写字楼市场供应量回落，然需求保持活跃，空置率相应有所下调。零售物业市场，受新项目落成推动，整体吸纳量反弹明显，武汉商业市场持续受到品牌商青睐。住宅市场，尽管整体市场表现坚挺，高端住宅价格仍出现轻微下调。物流仓储市场，整体需求持续旺盛推动租金稳步上扬。
    优质写字楼市场：需求持续释放，租金小幅上扬
    2014年第二季度武汉写字楼市场未录得新增供应，加之积累的需求得到释放，共同推动全市净吸纳量达到44,000平方米，高于预期水平。本季录得成交多来自企业搬迁，其中投资公司和国内房地产企业成为大面积办公需求和改善型需求的主力军。另一方面，作为华中经济中心和交通枢纽，武汉持续受到外企和国企的青睐，成为其在华中地区拓点的首选城市。由于本季没有新项目入市，受旺盛需求影响全市整体空置率按季下调2.4个百分点至24.9%。
    然而年内供应高企的预期导致租赁市场去化压力增大。近期市面上散售项目存量增多加剧了市场竞争，致使小业主租金预期波动增大。单一业权项目方面，大业主对其行业的甄选亦有所放松，租户的承租能力成为签约关键。同时，部分单一业权业主在此供应空挡期亦开始改善内部办公环境以提升物业品质，借此吸引优质客户，租金报价也随之水涨船高。由此，全市平均租金环比轻微上扬1.3%至每月每平方米94.5元。其中，甲级写字楼凭借自身优势在谈判中较易掌握话语权而在租金涨幅方面相较乙级写字楼亦有不俗表现。
    展望未来，下半年将有四栋散售写字楼交付使用，新增供应总量近30万平方米且全部集中在成熟商务区内。由于供应量回归高位，预计整体空置率将走高，而活跃的成交将推动租金持续上涨。
    零售物业市场：品牌竞争加剧，未来供应持续增加
    本季泛海城市广场、人信汇（汉阳）和汉口城市广场交付使用，新增供应共计约30万平方米。武汉商业市场持续吸引新品牌入驻。Springfield，Pedro del Hierro和集合店铺ATTOS均为首次亮相武汉的品牌。快时尚品牌扩张势头不减，Uniqlo在江汉路商圈开出武汉第九店。核心商圈的商业项目通过定期对商户洗牌以保持其竞争优势和领先地位。比如，武商广场本季引入Mossy、Devil Nut等服饰品牌。Tommy Hilfiger、 CK Jeans和Chocoolate也登陆万达广场（菱角湖）首层。随着体验型消费概念的盛行，餐饮和母婴品牌逐渐成为商场招商和吸引人流制胜法宝。其中，万达广场（沌口）欲将其百货的四五两层打造成主题儿童乐园；连锁餐饮品牌海底捞也在中商广场顶层开出新店。大量新增供应推动净吸纳量达到27万平方米，首层平均租金除去新增项目影响小幅上涨1.5%至每天每平方米19.6元。尽管零售商对武汉市场的热忱不减，部分品牌对扩张仍相对谨慎。此外，由于定位模糊，光谷国际广场经营状况持续惨淡，更多品牌撤柜。市场整体空置率微升0.1个百分点至5.2%。
    未来六个月，包括银泰在武汉的第二个项目在内，总计逾11万平方米的新增供应即将入市。料整体空置率将持续升高，而租金水平则在零售品牌需求推动下平稳上升。
    物流设施市场：市场备受青睐，租金稳步上扬
    本季度，武汉市工业土地市场表现相对平淡，土地价格环比微跌0.1%至每平方米550.5元。而优质物流设施市场继续保持稳定增长势头。6月德邦物流正式进入湖北市场，苏宁在东西湖物流基地也将于三季度投入使用。受国际零售商和国内电商的共同推动，至季末武汉市物流设施市场平均租金报每月每23.3平方米，环比上涨1.4%。在高铁经济的带动下，料武汉物流设施市场将持续受到工业地产开发商和品牌零售商以及电商的关注，而租金水平将稳步提高。
    高档住宅市场：售价出现下滑，未来将大体平稳
    在限购依旧、银行信贷紧缩的背景下，二季度全国的住宅市场表现低迷 。然而部分前期处于观望的潜在需求开始逐步转化为成交，包括在刚性需求和改善性需求的共同推动下，二季度武汉住宅销量按季较一季度有所反弹，整体市场平均价格企稳。另一方面，高档住宅市场成交则较为平淡。同时，在部分项目推出特价房源以促进成交的影响下，平均售价在二季度出现轻微下滑，本季高档住宅平均报价按季微跌0.3%，报每平方米15,596元。同期，高档公寓租赁市场则表现平稳，平均租金环比上升1.7%至每月每平方米38.0元。在政策走向仍不明朗的前提下，料高档住宅售价仍将大体保持平稳。