商业地产谨防盛宴变“剩宴“ 综合体应该降降温

“本来早就计划着购置一套商铺做点商业投资，但是面对越来越多的城市综合体，一时还真不知道该如何选择。”王先生是杭城一家餐厅的小老板，早在几年前就有了购置商铺的计划，可是最近，随着“中都百货总裁跑路”的新闻传来，王先生对自己的投资犹豫起来。
近日《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》指出，包括杭州在内的19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1.5平方米。与报告相呼应的现实是，未来2至3年内，杭州将新增体量超过10万平方米的商业综合体近30个，其中主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于有23个“万象城”将要破土而出。
商业地产遍地开花的同时，不禁让人疑虑：杭州是否有足够的购买力支撑这样庞大的供应量，汹涌来袭的商业综合体还能热多久？
扎堆开发为哪般
如今，走在杭城街头，各种以“城”、“广场”和“中心”等为名的商业综合体如雨后春笋般冒了出来。据不完全统计，2016年之前，杭州的商业项目在建和规划中的商业综合体还将新增90个，总建筑面积超过780万平方米。
据2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建设项目规划表》显示，当时正在建设的包括有湖滨南山路城市综合体、杭州创新创业新天地、热电厂地块城市综合体、嘉里中心综合体等在内的14个城市综合体。
此外，杭州市“十二五”重大建设项目，还包括西溪天堂二期、湘湖商务旅游综合体在内的6个旅游休闲类的商业综合体，还有高德置地广场、凯德来福士广场、“星光大道”二期在内的7个商务商业类综合体。按照项目规划，上述综合体多数将在未来一两年内建成。
今年12月，位于杭州城北板块的杭州首座万达广场将正式开业，其中大型商业中心占据20万平方米体量，将涵盖万达百货、万达IMAX国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等主力店。
位于杭州城北板块的中大银泰城也虎视眈眈。中大银泰城由中大地产与银泰联袂打造，总建筑面积约33万平方米，由约10万平方米的Shopping Mall百货商业、精装商务SOLO、国际5A智能生态甲级写字楼组成，预计2014年底前后开业。这是继2013年开业的城西银泰城之后，银泰在杭州布局的“24小时不夜城”城市新综合体。
距离中大银泰城不远，是总建筑面积180万平方米的杭州新天地综合体。这是目前规划中杭州体量最大的城市综合体。按照规划，该项目内含大型购物中心、创意办公核心区、高星级酒店、SOHO/LOFT商住区和休闲娱乐等功能区，项目总投资约100亿元。
城市综合体扎堆，并非仅在城北。在城郊新城，未来两年也会有大量城市综合体开业。仅以杭州临平新城为例，目前该区域已经有四大城市综合体在建。
事实上，从今年下半年开始，杭州还将迎来一个商业综合体的开业潮，而这股浪潮显然还将持续：预计在今年竣工的杭州来福士广场总建筑面积39.5万平方米，紧邻在2010年就已经开业的杭州万象城。按照规划，杭州来福士广场结合了居住、办公、商务、购物、娱乐、文化等功能，还将包括一座拥有12个厅的影院。
此外，与来福士广场一街之隔的高德置地广场，预计将在2015年前后完工。该项目总建筑面积约41万平方米，包括了写字楼、七星级朱美拉酒店、酒店服务公寓和商业物业。届时，钱江新城的三驾马车——万象城、来福士广场、高德置地广场将正式集结完毕。
可以预见的是，按照正常的工程进展，未来几年内，还有宝龙城市广场、龙湖·时代天街、理想·银泰城……此起彼伏的城市综合体将不断开业。
“今后很长一段时间内，缺乏商业配套支撑的杭州城西和城北，未来两年会迎来商业综合体的爆发，各商业综合体之间的竞争也会变得非常惨烈。”房产研究和评论专家表示，相比较于国内其他二线城市来看，杭州市的商业综合体的发展速度其实是比较慢的，正因为如此大量“补课”导致近几年各种综合体建设遍地开花。
几家欢乐几家愁
全新的商业综合体正在用更丰富的业态改变我们的生活：你可以在这里为一家老小选购合适的衣物和食品，可以约着三两好友吃遍各地特色美食，可以带着孩子来上一堂早教课，可以和爱人一起看电影、溜冰……在带动周边区域快速发展的同时，商业综合体也成为市民闲暇时最喜欢的去处。
但是，近日记者在采访中发现，在市场一路高歌猛进的同时，部分当年风风火火拔地而起的商业综合体，如今经营却很不如意。
7月2日，虽然还未出梅，但杭城的天气已渐渐热起来。下午4时，记者走进位于杭州钱江新城的一家购物中心，商场内除了几名营业员和保安外，一眼看去，竟找不到顾客的影子。通往二楼的电梯入口处拉上了警戒线，已经停止运行，二楼及以上的所有门店均已停业，整个大楼内除了标有“欧洲精品馆”“欧洲风尚馆”等挂满中庭的大幅海报说明这里是欧洲名牌集聚地之外，很难让人把它与“时尚”联系起来。
商场一楼，也只有七八家门店在正常营业；地下负一层，正在进行欧洲名品的特卖会，因为生意冷清，部分品牌打出了二至五折的超低折扣，仍然鲜有人光顾。
同样在2012年，继从建筑业跨界至动漫之后，中南集团也迈入商贸领域，开始在杭州滨江区打造全国首家以原创动漫为主题的购物中心——中南购物中心。下午5时多，记者来到这里时，因为临近晚餐时间，商场一楼外围的比萨店和餐厅里多了不少前来就餐的年轻人。但记者走进购物中心一楼大厅，发现真正来这里购物的人也并不是很多，大多是带着孩子来这里玩儿童娱乐设施的。
从楼层索引牌上可以看到，商场被分成6个部分：负一楼为超市等基本生活馆，一楼为名品、珠宝、服饰、餐饮区，二楼为潮流女装区，三楼为精品男装和户外休闲区，四楼童装、儿童用品区，五楼则为动漫高科技体验馆。可一圈走下来，记者发现，入驻商城的大品牌并不多，正常营业的商户生意都很清冷。“除了节假日和周末，商场里的顾客比较多外，平时来购物的人并不多。”一家玩具店的营业员告诉记者。
差异竞争防“剩宴”
实际上，随着住宅地产增速放缓，商业地产备受关注。作为此轮政策调控下的避风港，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目，尤其是城市综合体的开发。
“在现有房地产市场严厉调控的背景下，开发商业综合体项目，可以获得更多的地方支持和相关优惠。此外，对于不少急于转型的制造业企业而言，商业综合体的建设虽说是企业多元化发展中值得走的一步棋，但也要提早防范商业地产供应过剩的风险。”国内某知名城市综合体投资商在接受记者采访时表示。
据显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。
“当前住宅市场限购的背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。”专家在授受记者采访时表示，尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。
“对部分房地产开发较热的板块，商业综合体的规模和开发的确应该‘降降温’，进行适当控制；而像滨江、西溪、下沙大学城这些地方，则需要适当增加一些商业综合体，重点开发社区型商业综合体。”杭州市发改委有关负责人在接受记者采访时表示，目前相关单位正在就大型商业综合体的布局和建设时序作调研，杭州将优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题，进行差别化调整。按照“退出一批、提升一批、整合一批”的总体思路，优化布局，推动杭州商业综合体开发回归理性。